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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中服地块之后的北京房价如何抑制?  

2010-08-04 06:54:03|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中服地块之后的北京房价如何抑制?

    推迟两次入市的中服地块,终于又一次推向了市场。而且从房企的追捧看,热度空前。虽然是商业金融用地,虽然酒店式公寓必须持有经营,但是中服地块出让势必具有方向标的意义。

    据报道:来自于中国新闻网2010年8月3日的消息,CBD核心区的12个地块开始征集投标规划方案,投标企业将于9月参加土地出让竞拍,而CBD核心本次推出的这12个地块,土地面积11.6万平方米,建筑规模在186万平方米,均为商业金融用地。本次竞标企业异常踊跃,已经有60多家境内外企业参与第一轮招标,其中不乏具有非凡经济实力的SOHO中国、万达、富力、远洋等知名地产企业,几乎囊括了中国做商业地产的知名企业。

    其中最受关注的要数位于国贸桥东北角的中服地块。按照新规划,该地块将拆分成4个地块。据SOHO中国董事长潘石屹估计,中服地块4个地块的楼面地价约在每平米3万元,成本价在每平米5万元。他预计,这4块地的整体投入将达到250亿元。
    潘石屹先生对本地块的关注程度一直超高,那么他对成本的预计,只能是基础,很难下调。虽然在目前的敏感情形下,很难再现一季度高溢价的情况,但是,对于议论纷纷的中服地块,内定或者暗箱操作的风险是很大的。充分的市场竞争,应该是中服地块的基本要求。那么,维持土地出让的合理高价是可以预期的。

    但是,一旦形成新的地王,对于北京楼市的未来走向将产生深远影响。而中服地块等CBD核心地块是无法复制的。北京土地供应纷纷郊区化的情形下,城六区(原城八区)的土地寸土寸金是很难改变的。

    这就给调控的目标制造了很大的难度。调控之手针对的究竟是住宅还是商业,住宅是一般住宅还是高端住宅?都没有明确严明,而政策的一刀切的方式是调控以来一直失败的主要原因,误伤的情况很多。当然,CBD核心区的不论是公寓还是商业写字楼,都影响着房价均价。所以很多的城市在调控之时采用的是核心区停止销售,以郊区项目平衡房屋均价的方式,力求在均价上降低,这种方式实际在混淆视听。

    但是,我们的调控目的有问题,才使得市场反复无常。商业写字楼高端公寓别墅等等高端产品,针对的并不是一般消费者,不该在调控的目标中出现。但是我们的粗放式管理的调控手段,并不针对差异化产品的市场。一概的简单打击确实很省力,但是,却不会有任何正面效果。

    如果中服地块与潘总的预计相仿,北京楼市的观望会及时结束。毕竟,我们还有一个同地同价的原则。那么,混淆在一起的土地出让,在CBD土地天价的基础上,给全部土地市场的预期是普遍上扬。原因是人们只会简单比较,新的土地价格的预期影响着下一块土地的收储。而这几年的局面是,我们只能维持边收储边出让,而不可能做到集中收储逐渐释放的方式。原因是04年我们突然间开始的严格土地招拍挂出让制度,并没有给地方政府合理的准备时间。而垄断的一级土地开发,由于资金和执行力的原因,一直远远落后于土地市场的真实需求。

    而土地出让计划,从来不是真实的市场需求。这也是屡调屡涨的根本原因。

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