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陈宝存:公租房租金高是因为市场租金太低  

2010-08-05 05:27:01|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:公租房租金高是因为市场租金太低

    事实是租赁市场目前是不完善的。租售比的高企,源于目前市场上很多用于出租的住房成本并不高昂,大量的政策房是目前租赁市场的主力,而新房用作自住的比例较高,或者已经装修好的新房空置待住,这都是比较合理的安排。很难想象自住和改善性需求的新购置的住房用于出租。

    目前的宏调政策会出现一种决策者不愿看到的局面,那就是未来租售比将达到国际水平,原因是限贷政策会降低市场出租房源,而不断扩大的新增城市人口租赁需求却在明显上升,而且,公租房建设实际不可能满足新增城市人口,甚至一线城市绝不会考虑新增城市人口中的非计划新增人口。

    而公租房新建设项目,由于土地市场的日臻完善,成本高企是必然的。而低于成本底线的公租房是很难存活的。

    对于目前北京市场保障房户型设计的质疑,昨天在我们全经联秘书长工作会议上,李小宁常务理事谈了自己的看法。我很不明白,为什么这么明显的设计失误在保障房设计中存在?是不用心吗?还是故意而为之?对此,我们全经联专业委员会,有必要对保障房设计做专业化的努力。

    但是,也说明了我们目前的保障房建设存在一定的问题。在政府不可能高额投入,保障房压力只能转嫁到企业的情况下,房企如何在保障房上用心去做?仅仅凭借道德吗?这样的保障房存活下去是十分艰难的。

    据《北京晚报》记者赵莹莹2010年8月4日报道:8月3日上午,北京市住保办相关负责人告诉记者,目前公布的成本租金仅仅是初步评估价,而非最终租金标准,待项目实际配租时,肯定会根据市场租金来下浮计算,达到比市场租金低20%左右的要求。另外,最后标准的公布,将由市住建委、市发改委等各部门共同制定,还可能要举行听证会,绝非“一家之言”。

  而8月2日,一位参与制定北京公租房相关政策的内部人士表示,公租房的成本租金计算是合理的,实际租金水平会结合成本租金和居民住房消费水平综合确定。这位人士告诉记者,公租房成本包括建设成本和管理成本。目前公租房的建设成本在每平方米6000元到8000元。

  定价的基础是低廉的建设成本。而公租房依据成本的定价原则确实趋近目前的市场价。有的报道列出重庆公租房价格确定为市场价的60%,确实不可能在京沪实现这种定价原则。原因是重庆目前的市场地位与京沪远远不可比。重庆的地价也远远低于京沪的地价成本。重庆有众多的新泽土地可以用于公租房建设,京沪公租房却只能大量通过开发企业的配建来实现。不要一概评价。

    市场化的11年,经适房建设没有达到我们的预期目的,主要原因还是当初经适房设计阶段还是完全的土地国家所有,可以轻松实现以划拨土地建设经济适用房,这也是一线城市最初出现天通苑和回龙观经济适用房的基础。而二三线城市的房地产业发展滞后一线城市五年左右,二三线城市的经适房建设面临局面却是无法实现土地划拨。原因是五年之内,土地市场翻天覆地的变化。特别是04年严格招拍挂以来,土地价格信息大量充斥于媒体,土地国家收储实际无奈的实现市场化,那么大量的拆迁征地成本,国家和地方财政难以支撑土地无偿划拨,经适房消失也就在情理之中了。

    目前的保障房建设,如果不按市场规律运作,绝不会存活下去。而解决这个问题,单纯依靠开发企业更是无法实现的。实际最现实的方式应当是租金的补贴。至于补贴到享受公租房的个人,还是补贴到开发建设单位,这是需要探索的。

    应该说,实际的财政压力,给享受公租房政策的人员租房补贴,促使他们以市场租赁的方式解决住房问题似乎是最现实的考虑。而公租房大建,是很众多的制约因素的。

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