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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:租金高于市场不利于新建大建公租房  

2010-08-09 07:19:59|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:租金高于市场不利于新建大建公租房

    公租房刚刚启动,房租问题成为目前争议的焦点。原因是公租房基于成本考虑的租金竟然与租赁市场上的租金相仿,与百姓对公租房的期望租金差距太大。

    为什么市场租金按国际通行的租售比显示是如此低廉?原因是我们市场上用于出租的房屋很大程度上是老公房、福利分房、城中村改造、旧房改造的补偿部分,或者就是单位集资建房。实际在北京企事业单位团购的房屋至今成本仍很低,这也是租赁市场租金与新房房价对比十分低廉的根本原因。

    租售比国际通行的1:200是成熟市场经济国家的情况,而我们的租售比是与商品房现行房价对比的。这也是一线城市的租售比达1:400以上的主要原因。很多专家认为这样的租售比差距,表明中国房屋已不具备投资价值,实际与房价收入比一样,国情的不同,对比基数的不同,简单对比欧美指标是没有道理的。

    但是我们与国际水平完全不同的是房屋来源的多样化,以及高速发展期的经济状况,使得买房升值成为是最主要的考虑。即使是出租,也不求租金的高额回报。

    据《新京报》报道:2010年8月5日,住建部发布新政,公积金建公租房贷款最长5年。这一新政将公租房再次推到风口浪尖。北京公租房管理细则虽未出台,最终租金还未揭晓,但“5年上限”规定已使官方租金下浮的打算面临压力。

  上周,京城公租房成本租金公布后,由于最高成本租金为30元/月/平方米,受到了公众质疑。对此,北京市住建委曾答复称,最终租金将会下浮。但住建部的新政,使不少市民对下浮空间表示怀疑,“成本租金已经很高,跟市价不相上下。这回又规定政府要在5年内还清贷款,那么政府还有没有下调租金的能力?”丰台居民张先生已提交公租房申请。

    租金的确定应该是基于成本的,否则公租房大建的基础也就很难存在。我们可以明确的是目前新建公租房的建设成本很难与前些年的商品房建设成本相比,更不能与98年之前福利分房时期的老公房的建设成本对比,也不能与目前企业事业机关的集资建房成本相提并论。公租房的建设成本趋近于限价房与经济适用房是比较合理的考虑,但是,经济适用房的土地划拨的基础不存在了,经济适用房也必将名存实亡。如此的市场,公租房采用新建的形式,成本很难低廉。

    不论资金来源到底是如何解决的,公积金也好,商业贷款也好,保险资金或者私募资金也好,前提是基本的投资回报必须是合理的。只有某些专家眼中的中央财政资金的几百亿元,对于全国至少是660多个大中城市来说都是杯水车薪。中央财政资金不可能是公租房租金的主要来源。

    但是,只要是回报合理,公租房建设资金来源并无问题,应该说公租房建设的关键问题是租金是否合理?租金高了,不被享受公租房的群体接受,低了,没有回报的投资是不存在的。

    实际未必是新建大建公租房,公租房也未必规定在60平米以下。首先对于夹心层来说,60平米的户型未必是他们认可的,而租价与市场租价相比并不低。殊不知,08年的限价房与经适房的尴尬局面,当时出现的限价房房价与经适房房价与同地段的商品房价基本持平。

    按目前的公租房设计,未来上市的公租房未必一定被追捧。而改变公租房的用途,势必造成新的不公平抬头,这是需要认真探索和考虑的。

    也许,以现金补贴的方式,比公租房新建大建更有效,也更加有利。

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