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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:商品房高价有效推动城市化进程  

2010-09-24 06:57:55|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:商品房高价有效推动城市化进程

    央行货币政策委员会委员,清华李稻葵称“高房价阻碍城镇化进程”。在李稻葵看来,“一个非常重大社会矛盾就是住房问题,房地产问题。房地产的价格以前已经涨了非常高的水平,已经超过了大部分百姓所能支付的能力,而且在主要城市还有上涨趋势。这样一个房价毫无疑问让我们的社会变得观点不同,利益不同,让我们的年轻人变得非常焦虑,它本质是一个社会问题。实际上,房价问题不断突显,不仅成为了一个社会问题,也成为了影响我国国际竞争力的巨大阻力。”

    高速发展的房地产市场化进程,保障房缺位下的居住改善进步明显。而国家大力发展廉租公租,实际只是弥补保障房缺位造成的中低收入人群的新增基本需求。保障房并非否定房地产市场化11年的改革方向。而现有的土地财政早已不是地方政府的主要来源。土地出让金收益被拆迁安置成本与征地成本挤压,在一级土地开发过程中,土地出让总收入的约30%应用于基本配套设施建设当中。土地出让总收入的40%被用于拆迁安置征地补偿,大约10%被用于开发过程的实际成本。这都是有数据可查的。

    但是我们很多经济学家此方面的知识极为有限,置财政部的公开数据于脑后,不懂什么叫土地出让净收入与土地出让金收益,想当然的把土地出让总收入与净收益划等号,认为土地出让收入全成了地方政府的帐外收入,一味的指责地方政府土地财政,实际是对土地财政的歪曲。

    在09年1.59万亿的土地出让收入中,除去成本和计提的各项基金,土地出让净收入仅仅1992亿元,占土地出让总收入的12.52%。这是财政部网站有据可查的。有些业外人士,拿98年到04年8.31大限以前的土地收储和拆迁安置的情况,掩耳盗铃的认为地方政府土地财政利益过于巨大,而无视地方政府在04年8.31大限之后土地储备不足造成的连续多年土地收储与供应的严重不足,更有甚者认为可以维持国有划拨土地的大量供给作为保障房用地,这是对土地问题的基本知识的基本无知。

    一个不准确的数据,可以证明市场化11年土地价格的疯涨:9月13日,华夏时报文章“总部基地涉嫌千亩土地闲置九年地价暴涨145倍”,实际可以看清住房价格增长的真实原因。而土地成本的高速上涨,弥补的恰恰是社会最底层的农民城中村村民与城市普通居民的改善住房之梦。而未来我们主推的棚户区改造,仍然是以商品房高价的土地出让部分收益,改善棚户区居民的住房水平。这是十分合理的行业链条。

    国家保障房缺位解决之后的商品房价,仍然不可能下降,而地方土地财政的结束,也必须开拓新的税源解决分税制之后的地方财政几近崩溃的现状,但是,解决财政问题,却不是被土地财政所推动,地方热衷土地出让,除了少数城市土地价值极高,地方财政尚有收益外,大部分地区在调控压抑下,在房企的谨慎出手的局面中,土地价格不可能有巨大的升值空间。而地方政府热衷于房产税等持有型税种,实在是不得已而为之。

    在新的土地管理法、新拆迁安置补偿条例与严格保护耕地红线的交互影响下,土地出让与住房需求不平衡在日益加剧,商品房开发在东部城市,新增建设用地应当完全停止而转向市内土地的集约节约运用。这都不可能改变目前我们的商业化开发模式。

    而大力建设保障房的后果将是商品房用地的更加不足,而保障房以廉租公租为主,并不能解决商品房房价问题,只是暂时缓解千军万马挤占商品房与保障房中产权房的需求。而目前的公租房指导意见,公租房3至5年租期

,户型面积控制在60平米以下,那么享受公租房人群三五年之后,仍会进入市场购买商品房,我们应该注意未来三五年之后的需求增长,也必须考虑商品房用地的大量供给,而不是压抑供给。

    按下葫芦浮起瓢,这是8年调控失误的最大问题。我们总是不能全方位的思考市场现状,总是歪曲事实真相。而目前的政策,虽然强力但是仍旧不是市场真相下的调控措施。所谓的长效机制,实际根本没有长效作用。这才是未来市场危局的主要原因。

    而只有抑制,没有疏导的政策效果依然会很难看。

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