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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:“金九银十”有实力有需求就该出手买房  

2010-09-25 06:32:39|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:“金九银十”有实力有需求就该出手买房

天津秋季房展论坛讲话稿

    全国楼市的状况我是一直在关注,现在专项有一些研究,政策的趋势有一定的见解。“国十条”出台之后,四月份当时我一直认为,“金九银十”一定会有。为什么?今年的调控有点早了,以往很多年的调控都是从中期开始,从去年的年终开始,由于房价上年度涨得太快,调控就开始做了。连续几年的时间“金九银十”实际上不存在的,楼市早已经没有传统意义上的“金九银十”。由于今年调控比较早,第一季度数据出来,第二季度刚刚开局,特别是两会后北京涨幅较大的土地拍卖,政府开始启动了“4?14”政策出台,“国十条”出台的时候,我一直是认为“国十条”不会抑制房价的。
    现在的市场形势确实也验证了当初我们的想法,我们的预测。为什么是这样的状况?半年的时间我们看到,国家大力在建设廉租房公租房,但是还有一个趋势,就是经济适用房、限价房、各个保障房的品类在逐步减少,现在真正的保障房是公租房,是新出现的形式,还有廉租房,棚户区的旧房改造,这个都是在解决居民的住房的改善的途径,这都属于保障房。现在除了本地的居民旧城改造之外,现在国家只有公租房和廉租房,天津的数据在四月份的时候,天津廉租房是供地是0的,天津的经济适用房有250多公顷,这是传统意义上的两项保障房,而经济适用房用地250公顷,以后要逐渐转化为公租房用地,因为经济适用房国有划拨土地这样的形成不可能持续的。
    国家大力在做的解决老百姓住房问题的是公租房,这个前提是土地价格越来越高,不可能继续征用耕地,周边的耕地按照规划的条件基本上差不多,如果再用的话,18亿亩红线就该突破了。所以,咱们只能向市内花钱改造,集约节约用地是必须要做的,这也造成了保障房的拆迁成本居高不下,保障房的成本不可能下来,保障房尤其是公租房,虽然国家大力提倡,但是由于一些问题,资金的问题不大,租赁有一定的合理的回报,是一个前提。国家启动了490亿借用公积金,现在这个问题争议比较大。
    为什么要动用公积金建保障房,咱们是缴纳公积金的群体,这个储备金不是国家的储备金,但是国家说得很清楚,这个钱是暂时借用的。资金的问题如果解决的话,我觉得问题不太大,存在问题的就是租金,如果租金和市场租金差不多的话,保障房、公租房也就没有什么意义了。所以这个问题要解决,大力推进中央有这个信心,但是大力推进和真正的推进结果是不太一样的。
    而且咱们现在住建部七部委公租房的指导意见是这样的,3-5年租期,60平米以下,但以国人的消费水平来说,公租房有多少人追捧,是不是住上公租房了就不再买房了,尤其是80后马上要结婚了,是不是有公租房就不再买房子了,不可能的。我一直在网上倡导,80后的人要30岁以后再买房子,很多人都骂我,如果这个消费习惯改变不的话,整个市场的情况还是严重地供小于求,需求太大,房源太少,不知道需求有多大,像北京也不知道有多大的需求。
    很多人对我说,现在北京的大学生,报到以后先买房,这种需求预计不到,到底有多大?北京的毕业生很多是有实力的,北京的房价不可能降。天津也有一个教育的优势,我是河北人,我身边有很多的朋友都在天津买房了,都给孩子高考提供一个便利的条件,这样的话,像京津两大城市,守着河北这么巨大的需求,而且供应又这么小。天津不可能往河北要地,这样的话,在供应的形势上看,供应小于需求,可能是长期的,一直存在的。
    市场现在观望,为什么观望?现在是舆论有的在胡说,包括这个税那个税,实际上中央调控的目的,只有遏制部分一线城市的房价涨幅,为什么不说房价大跌呢?不可能,因为土地的成本太高。北京前段《华夏时报》的文章,北京的土地涨了145倍,房价的涨幅是合理的涨幅,虽然和最低的收入不挂钩,但是解决了多少城中城的住房问题,这实际上是一样的。北京有一个案例,刚才我和嘉宾在探讨的时候,《北京晚报》想扩展他的楼,涉及到十平米的小卖部,老头盯了两年,最后拿了500万现金。
    如果不产生恶性案件有一条就是大量满足他,只能使土地价格越来越高,现在遇到钉子户的时候,不做钉子户或没有希望做钉子户的购房者要承担钉子户提高的土地成本,这是没有办法的。政府不可能把一百万收到的地30万卖掉,不可能的。他有成本的,不管是北京还是天津,老居民的住房问题,解决起来很容易的。但是新增的城市人口的需求只能是大浪淘沙,有能力的在这里住,没有能力的就没有地方住。我觉得继续观望下去是没有道理的,而且不可能有更加强烈的政策了。虽然房产税可能在天津、北京、上海、重庆要试,但是针对高端的住宅用户,不可能针对低端的老百姓住宅,不会涉及到。
    最佳时机一般9、10月份是最佳的时机,有一些新的楼盘应该是适当的压制一些,现在的时期如果还不着手的话,因为毕竟上面有一个政策悬着的剑,开发企业经过了几个月的准备,他的心理预期有一个下降,现在是适当的低位了。我有一个建议,现在未必非得追新房,我觉得二手房这块,有很多的错误认识。如果让我去买房的话,我更愿意买市区的二手房。一是交通的便利,临近名校,你生活、工作还有孩子的学习都比较好。
    但是我们有一个误区,认为七十年的产权,不要想这个,会延续几十年,可能再延续几十年,可能会是永久的产权。为什么有这个七十年的产权呢?国家有一个大的方向,咱们不叫私有化,但是前一段时间,我和一部分法学专家,起草土地管理法的专家在探讨的时候,我听到了很多的说法。现在把土地的权力划分成八种权力,都是有继承权的,土地不是完全的私有化,但是土地的流转权,承包权,最近前一段时间,国家发改委的主任讲话,奥稳定承包权,就是要长期不变,这家这户可能是几百年不变。是这样的方向。
    咱们现在的现房土地管理法的观点,土地的权力各种权力八项权力都是可以继承的,这样的话,对于二手房这块,咱们老认为,30年以后就到期了,这是错的。现在这种拆迁,是非完全产权,也是七十年的使用权,甚至以前是房管局的房子,拆迁的时候也给你分一套房子,实际上国家在往这个方向去走,这样的话没有一个七十年产权、五十年的产权,没有这样的区别。我们没有必要考虑产权年限的问题,以现在的建筑质量,住建部的领导说恐怕20年要拆一半,这个是合理的,因为整个的城市再变化,原来都是六层楼,现在人均7平米不行要住人均40平米的,所以需要的土地就得从现在的平方或五六层的楼房甚至是十几层的楼房往高处走,这样的话,在买二手房的时候会面临,有十年该拆迁了,河北的拆迁非常好,基本上是1:1.5,河北的城市改造也挺好。
    石家庄一个城中村,建设得非常好。通过旧城改造,通过拆迁改造,给所有的高高低低的阶层提升住房的品质,提升面积,这是很合理的一个方式,就别愁,在天津主城区,环内、比较繁华的地段,买了一个六十平米的,如果拆迁的时候可能是120平米。不要只追新房,尤其是现在条件比较欠缺的,实力比较小的,我觉得买老的户型二手房现在是最便利的,价值也是最合适的。
    有实力的购房者不要再继续观望,不要再重复2008年观望的局面。如果没有实力的话可以等一等,现在中国的经济在发展,收入也在发展,这是肯定的。如果这种局面,大家都同时购买,这个需求太大了,市场也会被咱们的这种需求完全拖到最高点,而且会越来越高的,这样就不好了。
 

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