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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:应鼓励险资入市大建公租房  

2010-09-28 01:18:33|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:应鼓励险资入市大建公租房

    说到底,公租房不是资金难题,而是租金如何合理回报的问题,当然公租房大发展之后分配问题也将逐渐成为主要问题。但是,智慧的解决如上问题,也将成为政策的关键。我们不能回避资金的合理回报问题,这才是保障房中公租房持续建设的关键。

    市场越来越高的调门直指保障房中的公租房大建。今年两会上,温家宝总理在《政府工作报告》中确定今年中央财政安排保障性住房专项补助资金632亿元,建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。今年6月,中央7部委又联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,要求各地区要加大政府对公共租赁住房的投入。
    半年之后的情况怎样呢?“今年是近几年来保障性安居工程建设力度最大、任务最重的一年。”国务院副总理李克强在会上再次强调各地要加快保障房建设,这是他近来关于保障房的第三次密集讲话。也就是在这次会议上,国务院明确要求各地,9月底,今年计划开工的项目要全部开工,年末建成或基本建成的要达到60%以上。

    一直以来,市场上对于保障房中公租房建设资金的来源问题有众多质疑。比如公积金建设保障房问题,由于公积金权利主体是公积金缴纳的个人,动用公积金建设保障房,虽然只是暂时借用,也被广大公积金缴存人质疑。而且公积金解决建设资金问题对于公租房建设的压力来说,是杯水车薪的。

    对于公租房,也有很多房地产信托投资基金在广泛调查研究。也有很多市场人士寄托与央企国企,想当然的认为央企国企应该是保障房建设的主力。 据《中国经营报》报道,尽管中央财政692亿元专项补助资金已全部下达,但各地推进保障性住房积极性不高。对于住房和城乡建设部(下称“住建部”)来说,要完成今年580万套保障性住房压力空前。一住建部内部人士回答《中国经营报》记者:“完成任务不容易。”

    据上述内部人士透露:今年各地的保障性安居工程投资计划完成率并不高。截至第三季度,全国各省年内投资计划完成率平均不足50%。以北京为例,截至9月份完成保障性住房用地供应1123公顷,完成计划供地的90%;相比之下,其完成保障性住房投资214亿元,仅完成计划投资的53%。但北京还不是最差的。据上述官员透露,截至8月初,福建全省共建成保障性住房25828套,开工率占年度目标的68%,完成投资39.5亿元,仅占年度计划投资的42.2%。

    中央配套下发的保障房建设资金,相对于地方资金的配套总量还是相当可怜。但是,寄望于国家财政资金建设公租房,不可能稳定持续。那么引入社会资金,公租房建设也走向市场,才是持续发展的根本,原因在于土地来源的单一渠道,也来源于我们耕地的局限。

    这样就产生资金是否追捧公租房建设的问题。

    本月初,保监会下发《保险资金投资不动产暂行管理办法》,保险公司可以将不超过上季度末总资产10%的比例投资房地产。若以保险业今年第二季度末4.52万亿元总资产计算的话,保险资金投资楼市的资金将达4500亿元。这实际是很好的公租房建设的机会。相对于其他社会资金来说,险资回报率要求是合理的,也是最低的。那么我认为应该鼓励保险资金投资持有型的公租房,利用险资的低回报要求,作为稳定的公租房建设资金的来源。
    对于公租房租金的合理预期,也需要全社会的合理引导。公租房租金,一定维持在成本上的合理回报。而不是完全公益化。至于国家财政对公租房建设的鼓励只是一方面,国家地方财政适当补贴公租房使用人以及公租房建设者,靠长效机制解决公租房建设问题,才是最有效的。

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