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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市回暖又一次动了衰派的奶酪  

2010-09-09 22:59:37|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市回暖又一次动了衰派的奶酪

    北京9月6日期房、现房住宅网签量均有所增加,存量商品住宅网上签约803套;9月6日深圳累计成交一手住宅114套,二手住宅成交316套,市场还将低迷一段时间;上海9月6日共预售各类商品房494套面积4.57万平米,楼市出现强势反弹。楼市回暖主要原因是压抑了近4个月的需求释放,这是不争的事实。

    据广州日报大洋网报道:据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

    其中:北京市房地产交易管理网的统计表明,8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖,新建住宅期房网签总成交量超过9200套,其中住宅5564套,环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

    虽然刚出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》(简称“沪五条”),8月上海楼市依然量价齐升,平均成交价格在持续3个月下调后重回2万元以上。据中国房产信息集团最新数据,8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅达5.8%。 
    根据网易地产对阳光家缘数据监测,8月广州网签接近7000套,环比增幅超过六成,创下4·17新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。 
    据中原领先指数系统数据显示,深圳8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。中原研究人员表示,市场成交量的快速回升,主要是由首次置业所拉动,以深圳为例,8月份中原成交案例中,约有60%以上为年龄在26~35岁之间的首次置业者。

    上海土地交易市场9月8日开拍。大家最关注的莫过于起拍楼板价达2.5万元/平米的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块最终会花落谁家。16:03分消息传出,九龙仓旗下的卓光控股以48.28亿元拿下该地块,折合楼板价35490元/平米,创下了浦东住宅用地总价和楼板单价的双重纪录。

    对土地的争夺依然不能避免。而土地价格决定未来房价的走向这个规律,是包括消费者所熟知的。

    对于楼市的回暖,市场人士各有见地,但是,还是唱衰楼市者在掩耳盗铃。认为本轮回暖是假象的说法很多,与09年2月份至6月份的回暖一样,争议是否回暖是一方面,期盼楼市调控继续加码是另一方面。殊不知,连续八年的调控屡屡失效实际是政策对市场的博弈。而结果是市场占据上风。

    一个最主要的原因是买房的越加年轻化。也许像很多80后说的那样,担心越来越买不起,所以追求早买房。而且很后悔多年来听信了牛刀等的唱衰言论,屡屡踏空。最低点永远赶不上,主要是相信了牛刀等人每次调控都声称房价大跌50%的言论。从05年开始,每年大跌50%的话,估计可以把房价跌回负数。

    08年没有低点买房的人群,面对09年的高速增长的地价房价开始拥堵。那么本轮消费者一定记取了经验教训。殷鉴未远,继续踏空实在不是聪明之举。那么,在调控政策稳定下来之后,首要的是看房买房。而且从最近的网调我们也可以看到,实际大多数网调者心目中的降幅是10%。这部分人是极为理性的,是他们促成了楼市的成交逐渐恢复。

    实际早在新政出台之际,我一直认为压抑在半年之内。刚需是等不得的。实际我们把炒房看的很重,但是轻视了市场刚性需求。记住刚需,尤其是婚房与学区房,根本不可能跨越年度。你总不能让急于结婚的人们等待一年以上时间吧。而市场的购买力,一直是极为强劲的。当然,遇到低开或者降价的楼盘,急于出手也在情理之中。两相契合,市场回暖在所难免。

    连续八年的调控无果是不切实际的。至少人们了解了很多房地产专业知识。比如楼面地价,比如拆迁成本,比如建安成本,比如政府规费与税收。随着土地奇缺的局面日益扩大,继续做土地无偿划拨美梦的人们原来越少。

    市场回暖是现实,但是对于屡屡判断失误的楼市衰派们,实在是又一次巨大的打击。不论是牛时曹易还是很多歪曲房地产业真相的北大清华社科院的博导们,又一次的失误,使得拥趸又一次大减。直至消失。

    与业内人士聊天,说现在房地产界挨骂程度最高的第一是任志强、第二是牛刀、第三才是你陈宝存,我很意外。民生人士牛刀也开始挨骂了。那说明市场理性了很多。

    当然骂任志强和我的是那些距离房子越来越远的人们,踏空的人们。实际你们该去骂牛刀们。至于骂牛刀的是后悔踏空的人们。如果08年低点出手,那么现在也许都住上好房子了。08年买房,只需要目前房价的50%甚至更低。比如通州我们的项目,08年8000没人买,09年15000倒是抢购了。谁之错?谁都没错。

    政府真心调控,可是我们买涨不买落。开发企业真心降价,我们照样信牛刀的。聪明人启动市场,我们赶紧跟上。盲从的人们,你们如何能不败?

    失败的不单单是楼市唱衰者,失败的是踏空的人们。

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