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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:限购令房产税会致房租大涨  

2010-10-13 04:51:33|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:限购令房产税会致房租大涨

    很幼稚的想法是征收房产税为抑制房价。这种幼稚思维,在连续八年的宏调中表现的特别明显。为了抑制房价这个大目标,各种不合理不合情的政策法规措施,能够堂而皇之的大行其道。可惜的是那些最终接单的终端消费者,自己把自己煮了还不自知。很好,为国家财政做贡献,加大财政开支你还很乐见。公务员们很赞美这样的百姓。

    最新数据显示:全国土地市场表现火爆,30个大中城市累计卖地8922.85亿元,与去年同期的5292.48亿元相比,增长了68.59%,而增幅超过100%的就有14个城市。在各城市中,又以上海土地出让收入最多,达到1140.97亿元,同比增长64%。由于此前的房地产调控政策直指房地产市场过热的一线城市,加之一线城市土地供应比较充分,前三个季度里,二、三线城市市场的活跃指数高于一线城市,其中,长沙以土地成交金额同比增幅411%,位居增幅榜首位,福州也以329%的增幅摘得增幅榜榜眼之位。

    然而,大幅增加的土地出让收入,对应的却是土地供应计划完成情况极为不乐观。中原地产数据显示,截至9月初,北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。上海完成全年计划的74%,广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。

    实际这代表着房地产开发源头——作为原料的土地,价格一直稳定增长。但是即使是现在过高的土地出让价格,也掩盖了土地收储环节的不合理。

    9月13日,国务院总理温家宝在夏季达沃斯论坛回答城镇化问题时直言,土地问题根本上与制度有关,农民合法的土地得不到应有的保障,现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地,另一手又高价卖给开发商。他明确表示,必须从制度上解决这些问题。(9月17日《新京报》)
    追求土地财政的高额,在地方政府是不可能轻易放弃的。但是,我们也该看到,由于拍卖制度的存在,土地价格信息混乱,致使征地与房屋拆迁安置补偿标准无法可依。标准的混乱与被征地拆迁者错误的土地价格认知也有很大关系。比如,一级开发成本中土地征用、房屋拆迁安置只占大约一半左右。但是,被拆迁者认可的标准一般参考土地拍卖价。也就是说本次拍卖价格出来之后,拆迁标准直接上涨到拍卖价格的水平,但是,管网配套设施建设与开发过程中的所有成本税费,占比50%,只好直接加入到了土地收购成本。理论上,拍卖底价上涨一倍。至于溢价率,也就此无意义了。

    土地成本不能抑制的情况下,奢谈房价下降是没有道理的。

    至于房产税,实际是在土地出让净收益大幅缩减的情况下,财政收入增长压力巨大所致。说到底,我们最大的问题在于非市场环境下的财政体系的逐渐庞大,我们养了多少人?养了多少闲人?继续坚持所谓的调控,加大行政成本是必然的。

    中国本来就是特殊的官本位思维,这也是中国文化的特点。“书中自有黄金屋”、“书中自有颜如玉”。只能是源于官本位思维,这种文化不改变,很难避免腐败的蔓延。这种文化传承也就导致了目前政改的艰难。

    只有完全市场化,才能解决财政问题。这早已是中国加入世贸之前的共识。只是,我们选择了违背世贸承诺,达到保护民族企业的目的,结果转变为我们眼中的“国进民退”。

    调控方式的过度细化,带来的一定是行政成本的过度高昂。比如我们坚持的空置率调查,几乎要求我们的行政机关每月搞一次人口普查。否则如何保障数据的准确?那么,这部分成本建保障房不好吗?

    房产税的实质是增税。而买方市场的条件下,增加的税收承担者只能是终端消费者。至于投资投机人群,不可能为了囤积而囤积。而二套房及以上,实际是市场租赁的主力。没有大量上市的租赁房,租价上涨将极为迅猛。我们预计租价将随着限购令的普遍实施而加速上涨。租售比也将逐渐向欧美水平靠拢。

 

    活动预告:

    1、2010第四季度:楼市&股市,向左走?向右走?

    主题演讲《商业地产研究以及和住宅项目的结合》——陈宝存

    时间:10月16日14:00—17:00

    地点:知钱俱乐部(东四环大郊亭华腾新天地大厦三层)

   详情:http://www.zhiqianclub.com/article-8957-1.html

    2、陈宝存:新政下房地产行业走势以及对股市的影响

    时间:10月23日

    地点:杭州(具体会场地址,20日以后确定)

    详情:http://www.zhiqianclub.com/article-9011-1.html 

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