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陈宝存:土地财政真相与房产税  

2010-10-20 07:09:26|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:土地财政真相与房产税

《重庆晚报》10月19日约稿

    舆论流传甚广的土地财政问题实际是错误的。土地出让收入总额,自06年之后的上升是成倍的。从6000亿到1.59万亿,不能否认的是土地出让环节土地价款的居高不下。只是我们忽视了一个数据:土地出让净收益。
    这个数据从06年开始,大约是3000亿、4000亿、4000亿、1992亿。我们看到的是随着土地出让收入总额的大幅增加,土地出让净收益的比例越来越低。原因是土地征用与拆迁安置、城市基础设施配套建设的成本大幅提高。
    2010年前三个季度,30大中城市的土地出让金总收入已达9000亿。净收益多少?暂时没有数据支持。而国家统计局的数据:2010年前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿元,增长83.7%。数据之差,应该是已经实现的数据与没有完全收回的出让金数据。
    那么,究竟土地出让收入对应的土地出让成本到底是由哪些成分构成的?09年土地收支数据告诉我们这一点:

    2009年,全国土地出让支出中,用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元,占支出总额的比重(以下简称占比重)为40.4%;

    用于土地开发支出1322.46亿元,占比重为10.7%;

    用于城市建设支出3340.99亿元,占比重为27.1%;

    用于农村基础设施建设支出为433.1亿元,占比重为3.5%;

    用于补助被征地农民支出194.91亿元,占比重为1.6%;

    用于土地出让业务支出86.89亿元,占比重为0.7%;

    用于廉租住房支出187.1亿元,占比重为1.5%;

    用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元,占比重为3.9%;

    用于农业土地开发支出107.25亿元,占比重为0.9%;

    用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元,占比重为9.7%。
    那么地方政府对于房产税的热情也就顺理成章了。至于房产税是否能够成为房价抑制的利器,目前还看不出来。虽然我们的很多专家学者甚至政府官员,寄希望房产税的征收挤压投机者抛售,但是我认为这是基本前提的问题,也就是投资投机者的占比究竟有多大?
    但是,对于旧城改造较好的城市,回迁安置房一般每户也是三五套的,我们如何征收他们的房产税?要知道这部分人群绝对不是富人,他们生存的依靠恰恰也是并非自住房的出租收益。
    市场会不会因为房产税的征收导致房租价格的上升,这是有待观察的。供需失衡下的市场,继续卖方市场还是不可改变的。这也是我们限购思路的无奈。

 

    更正:原定于10月23日在杭州举办的《陈宝存:新政下房地产行业走势以及对股市的影响》,与浙江省委宣传部《人文浙江》活动日程安排有冲突,只能延后举办。具体时间和专题再定。

    抱歉!

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