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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:限购令告诉投资人住房投资空间很大  

2010-10-24 06:56:26|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:限购令告诉投资人住房投资空间很大

    很多专家看好商业地产,主要原因在于政策对住宅市场的调控过度频繁,所谓的住房民生属性,混淆了保障房与商品房的概念,这也是连续八年调控无果的主要原因。保障房缺位,商品房成为刚性需求与投资需求的全部形式,不出问题是很奇怪的。

    房改之初的商品房占比30%、经适房占比70%的安排,实际十年经适房只完成了计划的0.5%。虽然我们很多城市还存在大量的集资建房为主的所谓经适房,但是,面向的人群是特权阶层,与原有国有划拨用地的机关企事业单位,不能面向普通百姓。所谓政策房,实际只能是少数人享受的特权房,普通民众根本不可能得到实惠,这也是我反对集资建房等等经济适用房形式的基础。

    无疑的,限购在04年之后至少四年的土地供应严重下降的必须,特别是2010年的土地供应趋向保障房,甚至保障性住房用地的三类供应占比70%的政策,势必造成改善性需求与投资需求的强被抑制。而占比70%的保障类住房用地的实质,是经适房、限价房等等具备产权的住房供应削减,中小户型商品房与棚户区改造、公租房建设的提速,实际上,棚户区改造面向的人群仍旧是拆迁腾退土地之后的商品房,改善的棚户区当然也是对棚户区局民的保障行为,但是,棚户区以外的局民改善,还是商品房这一形式。

    我们早已失去了保障房低成本大建的先机,保障房依托的低成本土地,在土地拆迁困局下,已经不可能顺利解决。所有需求的满足,都面向日益趋紧的土地供应困局,这是04年8.31大限之后住宅用地价格高速增长的主因。而住宅用地的供应在所有建设用地中的占比越来越低。

    住建部政策研究中心副主任秦虹的数据:“近二十年来我国城市发展很快,2008年城市建成区面积从2000年的2.24万平方公里增长到3.63万平方米公里,增长速度达到1.75倍,但是,同期城市住房建设用地面积却只增长了1.69倍,也就是说,在整个城市扩张过程中,中国住宅增长速度是低于整个城市建设的面积的,低于公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政功用设施用地和绿地面积的增长速度。我们国家目前2008年3.63万平方公里里面,居住用地占了3.6万平方公里的31%,42%是公共设施,总体上占比不大。”

    而我们频频发生的恶性拆迁事件,积极性最高的恰恰是住宅用地之外的各类建设用地的征用过程中,房地产开发用地的供应热情在连续多年的政策打压和舆论环境对于房地产行业的打压,造成了商业性开发用地征用中的错误情绪,也就是只要是商业利益的开发,钉子户就是可以鼓励的。实际商业开发本身面向的恰恰也是民生,在打压房地产开发企业的同时,买单者恰恰还是住宅的刚性需求、改善需求与投资需求,这是谁也不能幸免的。

    住宅用地,包括保障房用地的供应计划完成情况仍旧不佳。这已经被数据证明的。而频频的毛地出让,或者需要拆迁与二次开发用地出让造成的大量已经供地的土地闲置,实际责任也不单单在于开发企业和国土储备部门。招拍挂出让加剧了征地拆迁的难度,一级开发的社会资金引入纯属无奈,那么所谓的查处闲置土地,难堪的是土地储备部门本身。至于被动闲置土地的收回可以加速土地供应,就几近胡说八道了。

    总之,保障房用地的供应挤压商品房用地的空间是一定的,但是保障房中公租房为主,并不能消灭对于产权住房的需求,而只能是短期内延缓需求的释放。我们只能在土地供应困局下,用限购限贷等等非市场化的行政手段暂时压制需求释放。

    那么,长期来看,对于住房的投资,利益仍将是最大化的。而商业地产,主要是投资者参与的,由于经济形势的不确定,尚有待观察。

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