注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:违背市场规律的楼市调控必将被市场报复  

2010-10-26 06:42:20|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈宝存:违背市场规律的楼市调控必将被市场报复

    自03年开始的楼市调控一直持续越调越涨,原因在于最初的双紧政策(紧银根地根)根本无视了高速增长的需求,特别是改善性需求水平的迅猛提升。特别是土地招拍挂出让方式的转变,没有充足的土地储备支持,所以05年之后的土地拍卖价格迅速提高,地方土地供应量严重下降。直到09年转变观念,寻求加大土地供应的能力,但是,05年之后的土地供应的现实,我们已经欠账五年之久。

    10年的土地供应在调控之手频频舞动的情况下,重复05、06、08年的困局已经很难转变了。而9、29政策之后的市场,在重压之下重复对土地的消极和开工量减少一定成为主流心态。而事实上,保障房用地供应总量与需求相比,远远不够。而事实上,保障房一直不是缓解商品房需求的利器。

    我们看一看市场的报复:在某网站数据监控中心监控的北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中,仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长,其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。而大连作为“限购令”已颁布的城市之一,11月,计划有6个项目开盘,较10月份开盘量下降14.3%。

    延缓开盘、延缓开工、放弃新地块的争夺将成为重压下楼市的主流。而土地成交量,也必将出现下滑局面。但是,同时也不会意味着土地成交价格的下跌。数据显示,前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿元,增长83.7%。9月当月,房屋新开工面积1.46亿平方米,同比增长44.3%;房屋竣工面积4527万平方米,增长8.3%,其中,住宅竣工面积3701万平方米,增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米,增长20.3%,土地购置费1094亿元,增长80.1%。

    10年土地购置面积与土地购置费的增长不相匹配,也是楼市大力调控的基础,但是我们的调控过于关注细节,而忽视了市场规律:供求关系决定市场大势,而目前和将来,土地供应增长无望,抑制需求的努力势必被市场报复。当然前提是我们的保障房建设继续缺位,特别是产权类保障房的缺位将持续,而我们的消费习惯是必须拥有产权房,租赁房很难成为刚需人群、特别是婚房需求的替代形式。

    在浙江之行给我们的印象是政府监管让位于全方位的服务。而楼市调控手段之频繁出台,给我们的感觉是政府调控已经黔驴技穷,非理性政策继续持续产生。但是,企业行为对政策的规避必将改变市场预期。

    昨天(10月25日),北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准,出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》自2010年12月1日起施行。

    在回答和讯网记者的采访中,我这样理解这个政策带来的后果:该办法是对中小开发商的挤压,但对在北京的中央企业和北京市的大国企没有影响,对房价影响会较小。北京是个非常特殊的地方,在这里云集了国内最有钱的中央企业和北京大型国企,首先,这些企业自己本身资金就会非常充裕。其次,这些企业与银行关系也较好,双方肯定会把这种影响降到最小。此次只是单纯出台了这项政策,而没有相关的细则。因此,该项政策对这些非常庞大的中央企业和北京大型国企基本没有影响。这项政策实质就是在欺辱中小开发企业,让这些中小开发企业尽快死去或者离开北京等一线城市市场,转而推动二三线直至四线城市的房价上涨速度。

    土地供应总量被缩减、特别是商品房用地的大量缩减,最终对市场的影响也必将是致命的。我们面对的是未来两三年市场供求关系的继续逆转。

    可以说,我们目前的非市场手段监管,一定会遭遇市场的严重报复。至于很多错误概念的形成,监管者要深入思考,而不是流于简单不解决根本问题的小小手段。

  评论这张
 
阅读(2082)| 评论(17)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017