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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:向楼市衰派致敬,是你们压制了刚需!  

2010-10-06 05:57:16|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:向楼市衰派致敬,是你们压制了刚需!

    中原地产数据显示:9月28日—10月2日期间,北京市场共有包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等17个楼盘入市销售。按照北京楼市取得预售证后三天内必须开盘规定,上述楼盘必须在十一期间销售。数据显示,上述楼盘可以提供约为80万平米的供应,按照目前市场上单套平均面积约为110平米计算,十一期间,北京楼市至少约有7300多套新住宅入市。
    截至10月4日,北京楼市商品住宅日成交量均在100套左右徘徊。

    2010年10月3-6日在上海展览中心举行的“假日楼市”秋季房展会,被业界称为楼市“晴雨表”。本次展会在二次调控后3天开展,格外受各界关注。本次参展楼盘约220个,与2009年大致相符。从展会现场情况来看,本次房展会观展人数较以往大增,并被认为是近3年来最热闹的一次房展会。

    据阳光家缘数据显示,广州市场国庆头三日的成交总量在832套,成交均价为12075元/平方米。国庆三日日均成交量为277套,比9月份的日均成交量416套下降了33%。相关人士分析,不仅投资客“急刹车”,改善性买家“很受伤”,连刚需的首次置业者也陷入了迷惘。

    截至9月30日,深圳已有21个新盘预计10月入市。比9月新推楼盘多了一倍。10月,除罗湖以外,其他五个区预计均有新盘入市。龙岗依旧是供应量最大的片区,共有10个项目,占了将近一半,比上个月新增一倍。在秋交会上,记者从星河、万科等参展商处获悉,10月底前,他们均有新盘上市。

    根据重庆网上房地产最新统计数据显示,重庆主城10月1日成交商品房525套,成交建筑面积46871.09平方米,成交总金额32439.53万元,成交建筑面积均价6921元/平方米。10月2日成交商品房292套,成交建筑面积26677.77平方米,成交总金额17417.03万元,成交建筑面积均价6529元/平方米。
    而新政前的9月28日成交商品房1754套,成交建筑面积171369.47平方米,成交总金额120594.33万元,成交建筑面积均价7037元/平方米。我们看到调控前后加上国庆节日的影响,成交量急跌。
    10月4日杭州主城区网上交易数据恢复正常。截至晚10点,杭州(包括萧山和余杭)一共成交了135套商品房,预定68套,成交均价为23362元/平方米。而九月正常日均成交均在200至300套以上。

    并不奇怪这种变化。每逢新政出台,心里作用都会有一定时间的适应期。本次新政,主要宗旨在于9月份成交带来的楼市回暖可能导致的价格随之增长,而9月份的土地出让环节,已经明显感觉到了未来房价上涨的压力。这样,不惜伤害刚需的政策也应声而落。

 

    试图依靠偿还保障房欠债,引导合理消费无疑成为本次调控的主要思路。而保障房大建的实现,在土地供应量困局下,带来的一定是未来商品房土地供应的大减,除非地方对于保障房的热情有限,对保障房的社会资金引入有限,否则不会造成商品房价的下跌。这将是未来两年的趋势。

    有很多对政策的过度解读,这也并不奇怪,8年来几乎每次新政的出台,都会被相关业外人士解读为房价大跌的前兆。不论是2002年的魏杰房价不大跌楼市泡沫不破灭就跳楼的高论,还是05年谢易两位大嘴语言京沪房价大跌30—50%之论,还是08年时寒冰大人09年楼市雪崩元年,房价大跌45—85%的高论,无一例外破产,对于根本不努力了解房地产行业运作规律的这些人士来说,大胆开口就是胜利。不过可惜的是他们的高论,对于他们的拥趸来说,距离买房的愿望越来越远。

    谢国忠先生在博客上有这样的话:我现在正式通知大家,楼市已见顶,接下来将逐步下跌,熊市将持续五年,大城市的平均房价可能会跌一半以上。可是我们知道的是2005年他就开始通知了大家。

    谢先生的智商确实已经远远高过了曹建海先生,曹建海先生的博士研究员的身份与谢国忠相比确实理论偏重于实践。建海先生很多年来坚持房价每年下跌一半,但是在此关键时期却看你不到,被谢老帅抢夺了本轮预测的先机,实实为建海遗憾呢。

    有朋友说,多亏了他们,才抑制了市场的进一步疯涨。需求的释放也得到减缓,甚至把刚性需求的一部分彻底挤给了了廉租公租领域。从这点上说,我们所有买房人应该向他们致敬!辛苦了,不靠谱的楼市预测者。

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