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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市地方政策细则“一刀切”误伤刚需  

2010-10-08 05:51:15|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市地方政策细则“一刀切”误伤刚需

    国庆之后,地方政策出台的频率极高。据相关报道:

    上海细则提前工作日一天—10月7日出台,最大的特点在于限购:“一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”

    10月5日,深圳市规划国土委又发布了特别提示,提醒市民在购房前,一定要认真核实自身是否符合9月30日市政府办公厅发布的“限购令”所规定的条件;对不符合规定条件者,房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户,由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。
    “限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

    厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在国庆前夕联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见,并决定采取临时性限购措施,即从2010年10月1日起至2010年12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

    实际我们的考虑并不准确,原因是各地楼市的状况根本不同,而且我们很多地方政策本身只会紧跟,而不顾本地事实。

    遏制部分城市的房价涨幅在政策上扩大至重点城市,而重点城市房价涨幅也不尽相同。很多城市是基于土地成本上涨后的合理房价。

    对于重庆公租房,昨天在某媒体对我的采访中我谈到重庆两江新区的因素,据采访我的记者实地调查,重庆公租房400元左右的租金在公租房建设区域并不低,而且有两江新区的存在,加之重庆市场仅仅作为三线城市的房价现状,与石家庄等高速提高城市化水平,储备土地众多的情况大致相仿。重庆石家庄土地放量巨大,人口增量远远满足不了城市规划,他们可以做很多事,包括保障房中的公租房。

    社会上对于公租房建设有很大的误解,采访我的记者表示不明白的是,为什么是企业而不是国家地方财政出资建保障房?这是对国家保障房建设的极大误解。保障房最大的政策在于减免土地出让金、减免税费。但是,保障房用地的征收、保障房区域的拆迁安置,靠的是社会资金,也就是一二级开发企业的操作。

    国有划拨土地仅仅是土地出让金部分的减免,不是土地收购成本的全免。所以没有0地价的土地划拨。至于天通苑和回龙观这类经济适用房的土地,因为征收时期过早,而且天通苑作为垃圾填埋场,土地价值在天通苑建设之前极低,所以才有此类公共渠道的经适房。

    但是,目前的保障房供地却不可能复制以往模式。尤其是目前征地拆迁安置成本越来越高已经不可避免的情况下,保障房用地增量容易,降低成本不可能了。众多二三线及以下城市,并不存在房价泡沫,而是成本推动下的合理上涨。

    然而政策高压,根本不顾各个区域市场的现实。所谓差异化,也应该是城市间的差异,而不是一刀切政策,这一点需要高层清醒认识。千万不能学国土部掩耳盗铃,靠谎言把土地成本占房价的比重说成是23.1%。

    一个十分不好的趋势在于地方政府对于房价问题的言谈失措。针对媒体北京国庆长假楼市“外冷内热”的报道,北京市住建委相关负责人明确表示,国庆期间北京商品住房市场未出现该媒体所说的异常情况,总体运行较为平稳。具体表现在:国庆假期的前六天(10月1日—6日)全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套,环比国庆节前6天(9月25日—30日)的3939套,跌幅超过了80%。

  这位负责人说,今年10月1-6日,全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套,较2008年和2009年同期分别增加了46.2%和41.2%。找原因找到了金融危机和09年的调控政策,说明十一黄金周北京销售同比大增并不是问题,实际,成交回升怎么会是问题了呢?

    对于房价的敏感,可能会有很多仙招出现,对于限购令,也会有更多的对应措施产生。在供需总量改变不了的情况下,过于关注房价问题,效果即使有,也是短暂的抑制,而解决不了问题。而且,执行力大打折扣也是难免的。

    加大保障房中公租房建设是应有之义,但是遏制刚需,一没道理,二不会有结果。

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