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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:鼓励钉子户才是高房价的元凶  

2011-01-10 07:27:21|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:鼓励钉子户才是高房价的元凶

    无疑,土地供应已成难题,而是是很难得到根本解决的难题。自2004年土地招拍挂政策严格执行之后,拆迁难成为城市,特别是一线城市土地供给的瓶颈。这才是房企拿地的艰难所在。

    一线城市,无疑受到全国房企的追捧,但是却只有少数的几块地能成为本年度的土地供应,八仙过海的协议出让时代,众多房企可以从一级开发做起。但是,目前像北京的土地供需体制的改革方向有趋向统一收储,我认为是不成熟的。

    查处闲置用地,之所以雷声大雨点小,主要是闲置用地有其合理的闲置理由,大量的还是停留在拆迁阶段,受阻于拆迁。而拆迁征地的补偿条件无疑成为拆迁征地受阻的唯一原因。

    我们存在一个巨大的误读,那就是多起恶性拆迁案件与房地产开发用地拆迁混为一潭。《新京报》文章:“四川绵阳一栋7层民居遭强拆,被挖成空中楼阁”的案例称:“四川绵阳市一栋7层住宅楼,顶楼一户人家未搬,但楼下5层楼梯被挖掘机拆掉。进行拆迁的开发商表示,该拆迁项目是当地的灾后重建项目。”

   文章称:“被拆迁户赵雁红介绍,她是绵阳华益公司下岗职工,公司10年前破产。公司将除住宅楼以外的土地卖给了绵阳市亚川房地产公司,2010年7月,该房产公司准备将此处进行商业楼盘建设,并对住宅户进行拆迁。

  赵雁红介绍,此住宅处绵阳主城区中心位置,属于黄金地段,该开发商给予的赔付条件为原址1.2倍面积还房,另外每户给予一次性装修补贴1万元。而赵认为新建楼盘为电梯房,公摊面积大,据此计算,赔付的使用面积比旧楼减少。因此她不同意该条件。

    还有一个问题需要引起注意:被拆迁楼房中还包括一栋单身宿舍。该宿舍住户反映,居住宿舍的都是困难职工。职工一直要求购买房屋产权,被企业领导拒绝。华益公司在改制破产时,公司领导承诺房子不会卖给任何人。“现在才知道原来是为了偷偷卖给亚川公司。”

    这种拆迁安置行为是钉子户产生的主要原因,主要是拆迁安置条件是否合理上的双方冲突。对于是否合理,更多的需要谈判解决问题,但是我们知道的是,在谈判过程中,很难达成统一意见。每个城市都有一个建设部门主导的拆迁安置标准,而此标准,我认为应该有听证程序,而不应该只是建设主管部门一家确定。但是,如果我们确认拆迁安置回迁条件是合理的,也应该作为地方性法规,成为拆迁安置遵循的条件。

    现在的拆迁征地造成的恶性案件,主要原因在于基本建设用地(所谓公益用地)、高速高铁用地、工业区用地等等的非市场化,对于农用地的被拆迁者、被征地者的补偿过于低廉所致。再有我们对于违章建筑的理解过于刻板,违章建筑产生时我们疏于管理,遇到拆迁事项,对于上述包含种房子、种树等为拆迁安置补偿的高价出现的不法行为,拆迁执行时简单蛮干。这是拆迁行政的水平问题、人员素质问题。由此产生的拆迁双方的对立情绪需要合理的疏导,需要梳理,不能靠简单行政命令达到目标。

    我们的关键在于没有一个整体的国家层面的立法确定拆迁安置补偿的方式和条件,这就产生了权威危机。而地方政府为更好的招商引资,为了城市建设的顺利简单,对于农用地的征用,以低廉的价格和公益事业的名义强征,这一点是需要转变的。

    但是,我们不能由此而对几乎所有房地产开发原因导致的钉子户予以同情,基本建设拆迁与房地产开发用地的拆迁安置是两个完全不同的补偿方式。我们知道的很多旧改项目、城中村改造项目、棚户区改造项目主要使用人是开发企业,在改造过程中,除去回迁安置的成本之外,还有开发企业(一级开发或者二级开发企业)要求必须完成的管网配套和公建配套。

    比如大望京拆迁的资料显示:用于拆迁安置补偿的约57亿,这是老百姓见得到,也可以理解的。但是,管网配套和公建配套支出还需要59亿,整个改造过程中的其他成本尚有10亿的支出,这是我们看不到的。那么,简单看,最低的拆迁总成本已经到了117亿。

    也就是对此的宣传不够,我们很多被拆迁者是按照本区域相邻地区的土地拍卖价格,确定的拆迁安置补偿的心理预期,殊不知拍地价里面还有土地出让净收益与管网配套公建配套的成本。那么,每次拍卖地价的产生,都是推动未来拆迁成本成倍上扬的基础。

    招拍挂的最大害处就在这里,但是我们一直视而不见。

    更大的误导在于对土地财政的理解。几乎全社会都认为土地年度出让收入总额就是彻底的地方财政,我们要明确的是,今年的2.7万亿土地出让收入,只是营业额,不是利润。任何商品都是有成本的,但是我们却错误的忘记了成本暴涨的现实,根本不去考虑土地价格更多的是拆迁安置补偿的标准大幅提高。这种情绪化的炒作作为我们施政的主要考虑,必然是失败的结局。

    政策不能改变的是拆迁安置过程中的艰难与成本的大幅上扬。那么也就不要强求地方政府追求土地的高收益冲动。这是恶性循环的过程。而无理由的鼓励钉子户是有代价的,那就是你在鼓励钉子户的同时,准备承担房价上涨吧。

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