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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:让拆迁给农民造就财富  

2011-01-12 02:57:35|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:让拆迁给农民造就财富

    无数的拆迁造就财富的故事正在祖国大地上上演。无论是北京大望京拆迁、唐家岭等城郊结合部的拆迁,还是郑州城中村富二代的故事广泛流传,还是深圳户籍人口的人均居住面积388平米,还有众多的拆迁安置消息,都在印证着我们是通过各种旧城改造、棚户区改造、危陋房改造来实现城市和城郊的居民居住水平的改善。真实的内涵是:商品房购买人群在补贴回迁安置户之后,还要以土地出让金的形势,达到城市基础设施配套的完善。商品房购买者,为棚户区、旧改买单,还要为城市基本建设的推进买单。

    河北省建设主管部门领导有关城中村改造问题的文章《城中村改造面临的主要问题和基本对策》。对河北“三年大变样”过程中城中村改造产生的问题,有自己的看法。文章指出:“城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面发挥了一定的积极作用,但随着城镇化进程的加快,暴露出的问题也越来越多。一是人居环境差、公共设施和基础设施配套不足,严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。二是土地利用效率低下,在土地资源紧张和土地政策从紧的情况下,占用了大量用地指标。据调查,河北省城中村的建筑容积率普遍在0.5到0.8左右,集约利用程度很低。三是城市管理薄弱,存在公共安全、社会治安等诸多隐患。”
    文章指出:“加快城中村改造是一件利在当代、功在千秋的大事,也是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现。”

    文章很详细的描述了城中村面临的一些问题,摘录如下:
   一、拆迁补偿标准把握不合理
    有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度。
如石家庄市的宋营村,按照拆迁补偿方案,平均每户补偿3.5套(平均每套约100平方米),如果平均每户宅基地按2.5分计,折合成货币计算,平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元;东里村改造后,按照规划设计方案总建设量为42万平方米,其中有28万平方米的建筑面积用于回迁,相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水的前里马村,按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元。
    二、开发建设容积率偏高
    在很多城市,开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率也很高。
据衡水广厦开发公司负责人介绍,衡水市前里马村的拆迁改造,综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素,建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公司负责人介绍,石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰丰房地产开发公司,虽然已经完成拆迁,但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本,给出的4.0容积率将使项目亏损,要求进一步提高容积率。
    根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5,住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下,有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主,这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。
如果超过这个容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时,由于相当一部分城中村处在城市的中心区,一味提高城中村开发建设的容积率,势必使得中心区开发强度越来越大,空间更加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市,传统的大城市病问题会日益突出。
    三、对城中村改造的任务目标把握不准确
    部分城市将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完,全面完成开发建设,急于求成。在这种心态下,一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求,大幅度提高拆迁补偿标准;另一方面过分迁就开发商的利益诉求,大幅度提高开发强度。同时,急于拆完建完,也没有实现土地收储的目标。
    四、对城中村改造的标准理解不全面
    主要是片面注重空间形态的改造,没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个别村庄外,已经启动的城中村改造项目,基本采取原地回迁方式,原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中,农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红两个背景下,大家还是住在楼房里的“农民”,还是一个新的“城中村”。”

    单纯依靠增加容积率降低土地成本的努力是很难持续的。这也是我强调的《陈宝存:鼓励钉子户才是高房价的元凶》的真实意思,不论你承不承认,加大拆迁补偿力度的真正买单者,还是商品房购买人群。指望政府财政补贴地价的想法很不现实。

    旧改的问题,此文章说的十分清楚,但是,城中村致富问题不是我的文章要重点说明的。我们关注的是非城市地区的农民在征地拆迁中的致富问题。

    我们目前存在的最大问题在于对农用地转用过程中,给农民的补偿过低。我手中一直有我们村子征地的案子:商业价值80万的土地,被征用为河北中钢集团工业用地,补偿标准2.6万/亩。程序是先租后征,而征用竟然没有村集体讨论的机会,在村委村支委瘫痪时期,所有手续皆办理完毕。而我村村民为了争取利益,阻挠工程施工,并受到法律的制裁。

    最大的问题是我们的国有土地出让环节的分类,工业用地价值极低,为招商引资之便。商业住宅用地价值极高,也推动了房价的上涨过程。当然也有住宅商业用地补贴工业用地的实践,但是根本不解决,转移补贴的意义也不存在。

    我们看一下廊坊市09、10年土地出让资料:

陈宝存:让拆迁给农民造就财富 - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客

 
    工业用地拍卖在21万到25万之间,住宅用地2010年初基本稳定在300万左右,这样的差距实际只能造成对农民土地征用的低价补偿和强制拆迁。还有大量的基本建设征地拆迁,并不产生价值。一般一级土地开发项目,可出让用地部分也许只占宗地的50%到60%。

    “同地同价同权”的土地新改革方案,确实遭遇到地方政府的阻挠,其中也可以理解。新的拆迁条例也遭遇了具体执行部门的翻盘。地方政府在目前的财政体制下,财权事权严重不配比,发展地方经济只有一个便利,那就是建设用地偏向工业建设,以更好的招商引资优惠政策,吸引大企业进入本地。以往惯用的税收优惠已经基本上收。

    我们必须付出的代价是基本建设高速高铁工业区建设的成本上扬。我们不能继续对农民土地的低价收储,实际这是对农民土地财产权的盘剥。我们看到的是城乡综合配套实验区成都与重庆,实际正在偏离这一轨道。

    在谈到占补平衡与增减挂钩时,我这样理解:占补平衡与城乡建设用地增减挂钩,可能演变为新一轮圈地,对于保护耕地和农民权益有很大的伤害,也是恶性拆迁案件的基础。至于开放口子之后的规范会产生什么效果,我表示怀疑。事实上,我们的任何规范的手段都被异化,增减挂钩占补平衡,很可能成为违反占用耕地的遮羞布。

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