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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:地价翻番仅仅是开始  

2011-01-20 00:49:19|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:地价翻番仅仅是开始

    1月19日两个影响深远的消息:

    第一:拆迁管理条例的出台十分紧迫。据报道:国务院常务会议19日审议并原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》规定,取消行政强制拆迁,被征收人超过规定期限不搬迁的,由政府依法申请人民法院强制执行。该条例草案规定,对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

    该条例草案对征收程序也做出规定,扩大公众参与程度,征收补偿方案要征求公众意见,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,还要组织听证会并修改方案。政府做出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估。

    草案规定了征收范围。并且规定政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁,承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。

    那么拆迁的所谓开发商责任至此完全可以消除了。

    第二:全国居住地价10年翻番,土地或再成高房价推手:

    《每日经济新闻》报道:中国土地勘测规划院的报告显示,去年第四季度全国主要监测城市的商业、居住、工业地价水平分别为5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米,环比分别增长2.89%、3.67%、1.08%。历史数据显示,今年以来,我国的商业和居住地价加速上涨,且与去年同期相比,涨幅均超过一成。同时,最近10年间,居住地价的涨幅已经翻倍,商业地价的涨幅也达80%之多。

    报告还显示,三大重点区域综合地价水平仍然引领全国。其中,长江三角洲地区综合地价水平为4403元/平方米;珠江三角洲地区为3830元/平方米;环渤海地区为3182元/平方米。

    地价增长的区域恰恰是城市地位极高的地区。而且这是综合地价。至于城市中心的地价随着拆迁安置费用的水平上扬,与城市配套建设的要求增高,还有更快的增长。

    而按照国家统计局17日发布的数据,在土地供应量增大的情况下,去年企业购置土地的均价达到了2437元/平方米,比2009年大涨29.1%,土地成本明显升高。
    当然对于房价的影响,去年的土地购置价格影响房价要滞后到2012年到2013年。
与此同时,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。
    我们看到的是房价在2010年的遏制取得成效是一定的了。

    我们还看到的2010年的恶性拆迁,实际是在新的拆迁条例出台前的地方反扑。事实上,随着新土地管理法和拆迁条例的出台,拆迁越来越难,土地财政被挤压是未来必然的趋势。而地方政府在招商引资发展本地经济的压力下,采取了错误的低价征用和低补偿的拆迁,才是造成恶性案件剧增的关键。但是,这是原有土地管理法与拆迁条例的问题。更大的问题出在所谓的公益事业拆迁的补偿上。

    结束基本建设与公益事业拆迁的低补偿,需要修改的是新的土地管理法,也需要还地于民观念的转变,更需要私有产权的严肃性。土地国有概念,一定要有所修正。事实是,土地权属问题,已经越来越不可回避了。

    从征收环节,我们需要的是观念的改变,否则解决不了强制拆迁问题。在国有土地框架下,征地与拆迁的市场化是不可能实现的。上海土地出让到期收回的风波不是偶然的,与物权法相抵触的旧《土地管理法》和《城市房地产法》的修正也必将大得人心。而且“土地三同原则”恰恰是农民土地财产增值的最好方式。结束城乡土地双轨制,同时也要结束国有土地概念。

    尊重的是市场,是现实,而不是老旧的不适合市场的观念。

    我们最大的问题是城乡土地双轨制。那么城市化过程中的失地农民权益保障才应该是现在的重中之重。城市化过程中,农民进城,需要的是农村土地的合理流转。那么农民放弃的土地,要给予他们高额的补偿。这样的话,我们的房地产市场也就形成了良性的循环,失地农民和城市被拆迁的局民通过农地流转和拆迁回迁的过程完成居住的改善。而市场,针对的一直将是城市居民的住房升级。与此同时,保障房的压力大减,遏制房价的压力也随之消失。

    而目前的法律与政策的混乱,房价的问题不能解决,保障房的问题更会搞的很夹生。现行体制下遏制房价,已经是不可能完成的任务。

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