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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:今年房价涨幅因“国八条”与去年持平  

2011-01-28 05:45:34|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:今年房价涨幅因“国八条”与去年持平

    新版国八条,我认为应该重视的是两点:第一、“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。”很少有人提及,实际还是加大供应量包括商品房土地供应的考虑,如果做到的话加上保障房大建,似乎可以解决土地供应问题,加上大力限购,力图达到供求平衡,但是,土地供应盘子就那么大,两类供应兼顾,恐怕难顾。

    第二、国八条有关保障房来源:“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。”这是比较现实的考虑,完全新建由于目前成本过高,保障不能起到保障的作用。但是,投资充足的租赁市场,更可以解决市场租赁问题。

    至于二套房首付提高至60%还是停留在50%与契税等等条款2005年就有这类考虑,不是新鲜货色,我一如既往的不看好。连续8年多的调控,见惯不怪了。不是是否有新意,而是我们已经缺乏土地供应的游刃有余,特别是拆迁恶性事件和鼓励钉子户的今天,土地供应难在收购环节。这才是关键问题。我曾说,我们稻草无数,巨石没有,那么,只能靠非市场的压制解决问题,而土地供应根本不可能加大。
    有网友在我微博上留言:“多盖廉租房,富人不能租房吧!商品房涨多高也不问!”我回答:“什么叫廉租房?一辆公交车全都是老少病残孕的座位吗?廉租房土地是抢来的还是买来的?如果靠抢土地,谁是最大的受害者?”实际这个网友的想法与很多专家的思路是一致的。

    在《一虎一席谈》有关“2011年的房价是否下跌”的辩论中,我的对手方——清华的蔡继明教授也曾说过这类话。但是,实际这是对房地产市场运作不够了解。实际商品房价的涨幅,反过来托起了拆迁安置补偿和征地补偿的成本高昂。我们看到的是自04年土地招拍挂政策严格执行之后的房价推动地价、地价推动房价的轮番暴涨。这是我们调控越来越难的根。

    商品房价不管,那么对保障房的建设与收购等等的成本是极大的推动。所以,不顾商品房的成本是不切实际的。

    我们土地供应局面大概是:就一个烙饼的面,我们试图烙成两个,怎么办?摊薄!这样看起来饼就很大了!这也是我一直担心的保障房大建反而会推进商品房价因土地供应短缺而进一步推动的考虑。

    不由得想起来大跃进造成的三年自然灾害之时的瓜菜代,当时有人认为发面会使得窝头增大,可以解决口粮不足的问题。

    对于1000万套保障房的放卫星,我是十分担心的。实际我们的承诺太轻率,而每一个城市的土地就那几宗,扩大了保障房同时会出现商品房用地的大幅缩减,那么未来的结果将是十分负面的。

    1月5日,2011年北京首宗住宅用地拍卖,明发集团北京房地产的开发有限公司以10亿元的价格及配建租赁房面积8820平方米,成功拍得北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地使用权。该地块的楼面价为7600元/平方米,与2010年12月23日成交的同区域另外三宗地块成交均价基本持平,区域的楼面价均在7500元左右。
    20天之后的1月25日,北京土地市场成交三地块,总成交金额12.66亿元。其中,大兴黄村地块经过7家房企22轮举牌达到最高限价,直接进入承诺配建租赁房面积的竞标环节。

    昨天进行现场竞价的大兴区黄村镇地块共有7家企业参与,在经过22轮报价后,到达价格上限7600万元,高出起始价2000多万元,随后,有4家企业通过现场投报配建租赁房面积的方式来确定竞得人。4家企业中,北京众美房地产开发有限公司报出租赁房面积5090平方米,为当场最高,竞得黄村镇大庄三角地居住项目。

    任何行政手段,试图解决土地资源有限的房地产困局,基本是徒劳的。还有一点,试图进入北京市场的开发商全国有多少?北京市场年度供应多少宗地?我经常讲的,满城面包铺,只给5袋子面,谁该拿谁不该拿?评标,你敢说公正吗?拍卖,你敢说是真的公开公平竞争吗?难道我们真的要取消开发商。

    所以在土地供应有限的局面中,任何对招拍挂政策的修饰最终的结果都是一样的。加大保障房建设的力度,在这种配建比例的竞争中,一定是推动商品房部分的土地成本的高速成长。随之商品房房价也是暴涨的局面。

    2005年3月,国八条出台,调控上升到政治高度。一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

    之后的五月,国务院办公厅转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当年年度加强宏观调控的一项重要任务。由此引发谢国忠易宪容等人称房价大跌30%到50%的预测,至于结果大家是感受到了。其中最主要的原因是错误的看市场需求与供应的实际状况。我们看到的是6年之后的国八条至少对于市场的估计是大致准确的。

    保障房与商品房用地供应并重,才是解决房价问题的恰当考虑。偏向哪一方都是错误的,而我们前述8年,调控使得房价地价的暴涨,这是根源所在。 

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