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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中国地产调控疑似出自中国足协  

2011-01-04 06:39:30|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中国地产调控疑似出自中国足协

    作为81年开始关注中国足球进程,89年基本不看中国足球的前超级球迷,念念不忘的是容志行古广明两位技术绝佳的超级球星。81年男足3:0战科威特,4:2强力取胜沙特的经典战役至今仍是如数家珍。但是,89年的两度黑色三分钟,足球的国人梦想从此与世界杯冠军绝缘。甚至,国足已经沦为亚洲三流。

    但是,我们的房地产宏观调控政策,却与中国男足走了同样的过程,明明是遏制房价的所有努力,基本都成为助推房价上涨的工具。那么为什么?过于不包容地产行业,对地产行业的不合理高要求,场上的大众纷纷代替教练说话,也扰乱了中国足协(高层)与主教练(住建部国土部央行银监会等等)的视线。当然也就出台了很多错误的政策,犹如场上换人,观众要换谁,我们的足协和主教练就换谁。

    在成都一次论坛上,谈到了包容性增长。我有下列观点:“包容性增长”这个词我没有特别关注过,但是我的理解应该跟我们邓公早期的黑猫白猫理论有差不多的理念吧。目前我们的转型说我觉得有点不太包容,整体宏观经济也应该包容,不是说都是依靠高科技的,也应该包容房地产,也应该包容建筑行业,我觉得缺一不可,这是一个阶段性的问题。

    我在各种场合跟大家伙争议最大的是,中国房地产市场化从98年到现在仅仅12年时间,但是这2年我们强力调控了8年多。政策过于不包容房地产这个行业了,因为这个行业不应该全都是商品化开发,还应该要有保障房。 

    现在的保障房和以前的经济适用房完全不是一个概念,98年当初设计的保障房就是经济适用房,要占到整个住房供应的70%,现在的保障房确实应该是加大供应,但是目前的保障房形式是多样化,一个是回迁房,各种类型的改造,这个解决了大部分的城市居民的问题,这个应该说是做的挺好的,现在这一部分也加到保障房里面。

    但是我们看到除了这种类型的开发,还有廉租房。廉租房从当时定位就是给城市最低收入人群,给城市的低保人群,残障人士定位的,因为它的配建不可能比例太高,太高的话可能商品房又价高了。所以我认为廉租房不应该普及到中档收入人群,那么给中低收入人群现在已经确定了一个调门那就是加大公租房建设,而且公租房中央地方都不投入,靠引进社会资金资金来实现建设目标。

    那么包容我觉得对于这个行业,我不管别人怎么想,甚至高层怎么想,我想讲我的观点,就是商品房任由它发展,放开,不要现在过于频繁的这种调控方式,这种调控注定是失败的。商品房不以这种方式调控,如果拿现在政策打压,商品房配建保障房就很难做到。

    现在地方政府很省事就把保障房配套到商品房里面去,当然这种配件对于商品房开发,对于以后未来城市的拆迁安置成本,对于土地成本提升这有很大的促进作用,这种造成土地成本加大的方式必须停止,才能降低商品房土地的成本。即使保留的话也只能保留到10%,这就需要咱们中国目前居住理念改变,就是80后,90后,就是不要非得买房,可以租房。

    去年我在云南卫视跟倪萍做了一个节目,就是限制80后、90后严格审贷,这种方式可以缓解供需关系,我们看到的政策也是在抑制需求甚至不惜抑制刚性需求上下功夫了。但是现在国内很多问题,我们主张的都是绝对公平平均的无政府主义,这种思路下面也是做不到的。对房地产行业和房企的过于不包容,绝对解决不了市场问题。

    我觉得包容应该说是整个对房地产行业,对房地产企业,对于房地产从业人员,对于地方政府的土地财政,都要有全方位的合理解读和包容,只有这样市场才能走好,而以前和目前还在继续的方式对谁都不是好事。

    房价在12年的市场过程当中发生了很大的变化,就是原来的土地是零地价不用花钱的,但是现在是天价地。这个应该是很多二三线城市包括一线城市都是这么推进上来的,从原来的国有土地然后收购的话,国家拿走征收,就给点地面补偿就行了。但是到现在土地的价格高涨,在这种过程当中这个房价增长应该很是正常的一种增长,但是有增长得比较快的是另外一种原因,因为咱们说的话没有这么长的时间,但是主要还是因为成本的高度增长。

    北京有一个特别著名的土地案例,某报声称:北京总部基地9年的时间地价增加了145倍。像这种概念一定要加入到房价的变化当中去,我觉得一直认为房价的形成主要推动力在这里。商品房房价也是正常的房价,而且还是要往中往上推进,这个是改变不了。

    有种说法是房价涨幅超过GDP,包括这个我也不同意,因为这个阶段性成长是有原因的。在03年以前房价基本没有涨。然后03年之后确实包括收入水平就是同比的收入水平急剧上调,这种水平集中在最有钱的阶层了,那么这个阶层他买房子的实力越来越强,房价涨幅就比较快,基本在04年之后。

    这种过程综合考虑也是合理的,包括回迁安置这一块,原来可能就是给你一部分钱然后你上几环以外,让你上郊区去买,现在不是,现在很多的城市都是原址回迁,在这种过程当中也是增加了土地成本,所以说可能有很多的人不需要花钱去买,像这情况也都要考虑进去。

    但是商品房房价应该是高收入阶层的收入水平决定的,他们收入涨得快,那么商品房房价也就高,这种涨幅不能拿最低收入人群或者很多年没有涨工资的人群衡量,这种衡量也没有意义。你五年没有涨工资,但是房价不可能不涨,个人或者某一群体没涨工资不是大家都没有涨。

    但是我们认为也要遏制它的涨幅,不能像09年这一年,实际上有的城市涨了一倍,涨了百分之百,大量的涨了百分之六七十,这样涨开发商也害怕。
    合理分出商品房和保障房两个方面以区别管理,确实对于中低收入人群是很难的选择。但是,这种选择也是必须的。我们不能超越过程,比如中国男足,现在要求他们进入世界杯尚且艰难,我们要求他们活动世界杯就简直是胡思乱想。再换主教练,再大力换人也达不到目的。

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