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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:公租房租价你能接受吗?  

2011-01-05 01:39:54|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:公租房租价你能接受吗?

    《人民日报》一会儿明白一会儿糊涂,但是这毕竟是进步的表现。连续两篇评论,第一篇《转变住房消费观念,超前购房风险大》前半句是对的,后半句就是糊涂的。第二篇《地方政府以高房价换GDP,阻调控成效》就看错了房地产的运作规律和现实情况,这类错误思维当然也就不可能有准确的解决方案。

    早在《蜗居》热播之际,我写了大量的文章,批评我们居住理念的错误。首篇《陈宝存:海萍错误的买房观导致房奴悲剧》,文中写道:“可能更多的观众没有注意海萍最初买房过程中的思维扭曲。什么二手房产权年限问题,建筑的老旧问题(专业术语是折旧问题),最终的买房选择更为不合理,那就是所谓的一步到位的大房子。

    在整个买房看房的过程中,不考虑自己的现实,把全家老小包括自己的亲妹妹全部裹挟其中,让包括小贝在内的所有身边人为她买单。在导致全家幸福感消失之后,享受了海藻扭曲的爱情带来的“人情债肉偿”悲剧,然而又站在道德制高点,开始虚伪的说教。实际是海萍把海藻打入深渊,是海萍扼杀了海藻的幸福。
    正确的理念应当是量力而行。但是我们产生房奴的根本问题是国人居住理念不现实导致的超前消费。而过度消费也导致了千军万马挤到商品房新建项目上。”

    而在《陈宝存:不买房是合理的消费方式》中,我要说明也恰恰是这一点。尤其在土地供需矛盾越来越突出的现在,不合理的过度超前消费观念加剧了供需失衡。中国的市场化房地产的进程中,同时裹挟着土地权属理念变更问题,拆迁安置条件过度问题,劳动力成本上升问题,基本建设速度导致原材料价格高涨问题,……一切都指向了成本的高涨。

    在随后的《陈宝存:中国楼市最大问题是消费不起冰激淋的小贝要买房》一文中,对于超前的消费理念也提出严厉批评:“80、90后的小皇帝们超前消费在住房上的表现有两种表现:

    第一由父母出资为小皇帝们购买,这样的情况主要在收入相对高些的人们。住房价格的连续高涨,先买下来储备着,或者我们所说的空置着,这是所谓中国住房空置率居高不下的主要根源。对于正在就学阶段的80、90后来说,空置是必然的选择。没有人告诉你要求你买到手的房子必须直接入住,何况还有很多中青年父母为孩子上学,租住在学校附近,把本来应该居住的住房空置着。每个城市的主城区学校附近的小户型一居和二居租住的抢手我们是很清楚的。
    第二种类型就是小贝和苏淳们的房奴困局。小贝为了攒钱买房,很努力的生存着,高消费离他很远是很正常的。在海萍需要借贷付清首付的时候不肯帮忙也在情理之中,首付都要借款的房奴,利息尚且还不起,何况私人借款呢?”

    之后我提出《应限制80后群体购买商品房》(又名《陈宝存:银行应严格对80后群体的按揭审贷工作》),文中写道:“本来不具备买房实力的小贝们,在同一时点入市抢购市场本已不多的住房,这才是房价地价短期暴涨的根源。开发企业以住房牟利无可厚非,但是严峻的供求失衡,才给开发企业以更大牟利空间,而后才是对土地的追捧。房价地价暴涨的根源是不合理的消费习惯。
    以目前80后群体的年龄计算,在20至29岁之间,即使是29岁,也仅仅有大约7、8年的工作经历,绝大多数还不会具备在城市买房的实力。那么,银行的审贷就出现了很大的漏洞。为什么主要购房群体是80后?严格审贷的话,如果具备了还款的条件话,这是何来的房奴说法?如果透支的是几代人的积蓄来加入抢购的浪潮,本身就不应该予以支持。
    我们的住房保障也出现了很大的问题。那就是这一群体应该纳入保障范围。但是经济适用房等等保障形势与这一群体无缘。
    合理廉租房和租赁市场,实际更是很好的保障措施。但是租赁市场任由之发展,良莠不齐的局面,是主政者的失职。政府在保障房的投入集中于廉租房,并建立完善的市场租赁市场,对于消费习惯的改变是有益处的
    在商品房市场挤出80后群体,当会延缓供求失衡的矛盾。给市场以时间,而不是一味的职责市场,指责开发企业、指责财政困局下的地方政府。在土地问题上,地方政府已经失去支配地位,而逐渐过度的产权体系的建立,政府与民争利越来越不可能了。

    此命题也引发了大量的争议。但是我们最终还是承认了这种现实。公租房建设是当初我没预想到的,所以我的观点是依赖市场租赁。当然,市场租赁在目前我们的土地危局中,将依旧是市场主体,至于公租房建设我们目前最大的问题是租金回报是否合理?是否能吸引社会资金进入公租房建设领域。我的观点是,公租房实际只能算持有型物业,而不是社会福利事业。没有赢利的所谓公租房大建是没有基础的。

    那么我们大建保障房的基础应该是两个方面的思路转变:第一,建了要有人住,租房取代产权房成为解决居住问题的首要选择,否则,公租房建设意义不大;第二,如何确定公租房租价,与市场租价的比例如何确定?是市场决定还是行政命令定价?

    收购与建设并举,比一味的公租房新建的口号来的实际。

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