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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:国八条将重蹈05、08年覆辙  

2011-02-11 00:34:02|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:国八条将重蹈05、08年覆辙

    大力调控我们曾经在05、08年搞过,三年一个周期,本轮周期恐将重蹈05—07,08—10年覆辙。

    今晚的微博,有@任志强任总的一段话陈宝存:国八条将重蹈05、08年覆辙:“某银行的行长邀请央行,银监会的官员和几个地产商讨论国八条之后的地产形势,想知道是否应扩大开发贷业务。结果所有的人得出的结论都是市场供不应求的局面并不会因限购而根本改善。局部地区或城市会因行政干预而让平均房价波动。但限购岂可长期成为市场经济的绊脚石?”

    好了,基本是共识。如果银行这么考虑,那么限购令与房贷成数的限制如何执行?开发贷是否严格控制?相信绝大多数业者与消费者是可以理解透的。那么违背市场的国八条,究竟会带来什么样的市场效果,我们不妨看看两轮的宏调过程。

    在任总发言之前,因为回复楼市十大谎言,说到房价的走势问题,我说了下述一段话:“傻缺见多了,但是从08年开始,教育教导了多少人买房发财?有很多朋友和我讲,是看着任志强和陈宝存语录买房发财的。08年听信我们的,你已经少花了三分之二,听谢国忠、易宪容、牛刀、时寒冰、曹建海等等垃圾的,你自己算算你丢了多少财富?为什么你穷的买不起房,因为你大量的时间是做傻缺。”

    十大谎言的发布者,是蔡照明的时间传媒:“【中国地产30年10大谎言榜发布 王石潘石屹在列】谎言NO1. 中国土地资源稀缺,房价只涨不跌;谎言NO2. @潘石屹 百日剧变论;谎言NO3.@ 王石 楼市拐点论;谎言NO8. 中央二台:新房空置率达50%;@牛刀 @易宪容 都榜上有名。”

    抛开2002年魏杰、王小广楼市泡沫论开启的楼市调控不谈。原因是03年的调控,有错误的121房贷新政,也有正确的国务院18号文。但是,04年错误的开启了土地招拍挂政策的严格执行,土地供应矛盾日益激化。由于土地收储问题地方政府没有前期准备,致使一刀切的土地招拍挂政策在执行初期,遇到了极大地阻力。致使招拍挂土地上市量急剧下降。04年不明显的原因是8.31大限还有大量的协议出让时代留下的土地供应市场。但是,新进入楼市的公司与品牌公司对于业务扩张,应对之策只有更多的拿地。

    最先觉醒的恰恰是偏执但是敏感的孙宏斌。顺驰高价拿地,对于市场的冲击是很大的,由此引发王石与孙宏斌的严重冲突。但是事实证明,孙宏斌是对的。

    那么,自05年到06年,各个城市的土地供应急剧下降。与招拍挂政策的一刀切博弈的结果,产生了归过面包的面粉,这是未来市场深层变化的直接原因。

    我们知道的是,面对05年初的市场形势,05年三月、五月,国务院颁布了新老国八条,而各种类型的调控政策不胜枚举。谢国忠易宪容开始预测京沪楼市下跌30%与50%,上海楼市均价在运作中下跌到万元以下。

    05、06年的土地供应严重紧缩,致使07年压抑的市场爆发,07年的土地供应在连续俩年吃紧之后,也得到了大的释放。07年的市场红火异常,引发了07年9月27日的房贷新政。

    但是,由于06年开始的中小企业危机,众多行业的萧条,央企、国企很多行业转型到了房地产行业。这也促成了原来没有任何土地储备的央企国企涌入土地市场抢地。这种变化,在10年之前基本成为主流。

    08年,调控的三板斧最初是有效的,原因在于南方系大佬以王石为首的对市场形势的误判。主要原因当然是东南沿海的经济形势,使得南方系房企,对市场完全看空,也由此产生了拐点论。当然事实证明,由于中国经济的发展多样性,长江三角洲,渤海三角等等新崛起的地区,支撑了中小制造业萧条的中国经济。楼市,不但没有萧条,而且有了09、10年压抑下的大幅发展。也由于中小制造业利润和订单不可能及时上升,使得东南沿海的资金大量涌进楼市,央企国企资金也大量涌入楼市。压抑楼市的政策成为泡影。

    这也就可以理解了目前国八条与房产税试点的真实目的。压抑一定是暂时的。那么,我们目前要思考的是,究竟这些政策,会不会真实有效地对市场产生影响。压抑是否真的奏效。对此,我大为怀疑政策的有效性,原因是我们又一次选择了堵塞而不是疏导。

    资本是逐利的。这种属性很难转变。而楼市发展的不平衡,资金可以暂时退出一线城市和房价增长过快的二三线城市,但是,全国660多个大中城市,还有巨大的上升空间。而无疑这些城市的房价在品牌房企的转向中,地价房价有了明显的发展。同时,一线城市由于开发过程比较早,土地资源已经基本丧失,以拆迁安置腾退为主的一二线市场,土地价格不可能有效抑制,房价的下行仅仅靠房企让利,基本是徒劳的。

    微博中,我的朋友@王毅敏的话很有代表性:“三线城市因为有地产全国性大企业的进入开始进入拿地争夺战,紧跟着是产品升级,明年房价激涨,四线城市面临着同样问题,但是不太明显,今年全国地产企业进入洗牌年!”“大型地产企业的到来受益最大的是地方政府,其次是本地的一线地产开发商,第三是高端客户。受伤的是没有地多少地又没有思路的中小开发商,还有中等偏下收入阶层。”“地方政府其实也是十分欢迎地产大佬们的!抬高地价,连片开发,推高房价,促进产品升级,提高物业管理水平,这些都会有人受益,至于最底层的,原来就买不起房子,现在不再想了,坐等政府实物配租!”

    千方百计的规避国八条的影响,会成为市场主流。而所谓的限购限贷,只会压抑市场一时,也必将将供需矛盾压制在市场中。而国人的消费习惯,不可能转为租赁为主。保障房公租化的实践,最终还会演变为购买商品房的努力。

    筑坝堰塞湖,效果如何我们拭目以待!

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