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陈宝存:沪渝房产税,名不正则言不顺  

2011-02-14 03:04:48|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:沪渝房产税,名不正则言不顺

    年前匆匆出台的房产税试点与国八条,在我们理解,主要是名不正言不顺,所以选择了传统春节的时机出台两个特别具有争议的措施,也许就是为了更少的争议吧。但是,《一虎一席谈》节目“房产税会进行到底吗?”的播放,房产税话题又一次引起争议。

    不得不提到任志强先生发表于13日18.40的微博陈宝存:沪渝房产税,名不正则言不顺:“下午桥牌赛,与项怀成主席聊牌,项主席突然问起上海,重庆两市的房产税一事。我问你即是老税局局长,又是财政部长,如何看?项主席说,世界发达国家的财产税都不太成功,许多国家在不断修改,减免遗产,赠与税法,中国征收房产税则应先解决立法前题,税权,税法,土地政策等。也要核算征税成本。”

    还要提到微博上的一条消息(微博好友张大峰发布):全国政协委员、原国家税务总局副局长、中国注册税务师协会会长许善达撰文分析认为,在目前和今后一个相当长的时期内,中国不具备对住宅征收房产税的条件。许局长的意见:唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征“消费税”,恰与重庆试点的方式相合。
http://magazine.caijing.com.cn/2011-01-27/110629286.html)(《财经》2011年第三期)在分析了房产税的前因后果的时候,许局长也注意到了一个现象:“从去年中央经济工作会议的材料中已经发现,对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的提法悄悄消失了。国务院领导在最近的指示中只是强调,增加保障性住房和普通住房供给,鼓励住房消费,抑制住房投资和投机。”“在中央决策层如此重大而清晰的信号面前,由于一些官员和学者最近发表了一些关于房产税相当肯定的意见,很多人,包括部分媒体,仍然以为房产税(物业税)在近期会出台,这种判断和中央决策层的信号并不协调。”

    业内绝大多数人的对房产税的看法,与许局长的看法是一致的:“在我国从计划经济向市场经济转化的过程中,房产的市场价值还没有充分的体现出来。通过多年对国外的学习和探索,确实形成了一个共识:税务机关需要一个房产评估体系以及相应的评估办法。”评估才是目前我们征收房地产税的难题。按任志强先生的说法,以现有的评估人员完成房产评估需要150年。但是,目前的沪渝房产税,根本没有考虑到这种艰难。

    两位前财税部门的老领导,对于房产税问题还是有相当发言权的。原因是房产税并不是现在才有的,而是早已存在的税种。

    资料显示:房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。而房产税最初只针对商业性房产征收,当然是有研究的。

    匆匆出台的沪渝房产税试点方案,根本不可能全方位的考虑到执行问题。而只作为房地产宏观调控,遏制投资人需求的手段,而且告诉市场的前提是可以遏制房价,或者逼出投资性住房人群的空置房为目的,一个长期法案,如此仓促试点,成功的希望很小。

    自03年开始的宏观调控是基础错误的错误手段。改善性需求应该是商品楼市的主要供给方向,而腾出的二手房出租,才有稳定的租赁市场,才会有租售比的超低。原因二手住宅的购置成本极低,所以对出租收益,租房业主的要求不高。我们面对的市场,不是也不可能是买方市场,那么仓促试点的房地产税,实际直接的影响只能是出租房屋的业主把房产税转嫁到租价里。而我们忘记了一点:实际拥有两套房以上的人群,更多的是城市化过程中,拆迁安置补偿致富的人群,而我们知道的是城中村与旧城改造、棚户区改造的居民,子女并非完全适应城市的生活,靠出租房产获得收入的人群很多。

    而问题的关键在于城市化进程我们还停留在起步阶段。在人流大量涌入城市的过程中,目前的存量房产,并不可能支撑人流涌入城市,特别是机会最好的一二线城市的需求。这种供需矛盾才是房价租价上涨的基础。

    业内同时反对房产税,还有一个问题:先做减法还是先做加法的问题。从物业税改头换面为房产税,原因是我们的土地所有制,70年已经一次性缴付土地出让金的房产,房屋与土地使用权严格分离。而且上海在土地管理法新法通过之前,与开发上签署了70年到期后无偿收回土地的协议。又把敏感的土地房屋产权问题提到了公共视野上。逻辑不清制造的混乱,会使得市场上房价与租赁价格的预期发生严重冲突。

    既然是可以无偿收回的土地使用权,在已交土地出让金之后再行征收房产税或者物业税,不说法理依据,公平何在?

    总是把房价形成的主要原因归结到开发企业,忘记了多年来变化极大地土地成本、忘记了在正常税制之外的土地出让金和大量的费用,解决房价问题,能做到有的放矢吗?

    房产税也从来没做到名正言顺。这也是房产税争议的焦点问题。房产税的空转与试点,中央与地方政府尚存在严重分歧的情况下,通过立法程序的可能性也会十分渺茫。那么我们急于出台的房产税试点方案的严肃性也必将大打折扣。

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