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陈宝存:房产税试点你会走好吗?  

2011-02-16 01:03:39|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房产税试点你会走好吗?

《环球时报》约稿(1月29日写就)


    沪渝两市的房产税试点,在国八条之后仓促出台了。加上对经纪行业整顿的三部委(住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部)联合出台的《房地产经纪管理办法》(8号令),以及新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,共同组成了被媒体称之为第三次调控的一波浪潮。随之而来的是国务院限购扩容的通知:要求“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施。”
    预示着2011年的楼市将是新的政策年,而房产税的试点更应该与未来几年的楼市走向相关联的。
    对沪渝两市的房产税,我认为合法与否已经不在讨论的范畴了。业内对于目前房产税这一非驴非马的四不像税种的合法性问题多有讨论,但是,毕竟试点已经受到高层的鼓励,暂且搁置合法性,而针对房地产税的效果进行分析,也许更加切合实际。
    分税制之后的地方财政,事权与财权分开的结果是中央财政较富裕,地方财政捉襟见肘。这也是我们指责地方政府热衷于土地财政的根本原因。但是,随着房地产市场的整顿与发展,目前的地方土地财政状况与我们很多专家的感觉是不一样的。随着拆迁安置与征地成本的高昂,而征地拆迁之后的基本建设与所谓的公共配套建设的成本加入到一级开发的费用中,土地财政收入的绝大部分实际用于一级开发阶段。那么,房地产税制改革势在必行。这已经是不争的事实了。
    只是,不论是上海税制方案还是重庆税制,都存在一定问题,原因是法理依据不足下的尴尬所致。当然,要改变土地产权与房产产权目前的可能性不大。而国有土地概念事实上已经发生了根本的变化,承认私有产权需要宪法的修订和土地管理法的大修订,这样才有征收物业税的法理依据。
     对于上海方案,我认为是上海主要领导几年内重申的对于外来人口买房的限制,实际是遏制人流涌入上海的考虑。那么上海房产税主要针对的是炒房人群,与上海本土的投资人群。遏制炒房的效果比较明显,与上海的土地资源最小,但是上海吸引全国人才的吸引力极强有关。那么,可能造成的局面是租赁住房在上海将缩减,随着而来的将是上海租价的上扬。也由此反衬出未来公租房租金的合理。
    重庆方案我认为是高举轻打,与重庆目前的城市地位有关,要大力发展重庆,靠的是面向全国的招商引资,毕竟城市资源有限,重庆虽是直辖但是没有京津沪直辖市的地位,重庆是刚刚发展起来的仅次于农村的大城市。同时我认为重庆方案主要针对富裕人群和炒房团,确实是实验性质,不具备推广的价值。
    沪渝方案虽然都标榜的是削富济贫,但是我认为最终的结果恰恰是杀富而不济贫,完全是为税而税。这与财政收入年度增长的要求有关。开拓财源税源在我们目前的行政体制下,是无奈的选择。
    那么我们反过来看房产税后果,首先对于房价的走向,是否会有下降的效果?即使是财政部门的领导,也声明开征房产税并未为了房价的下跌,但是,我们看到的沪渝方案,之所以被某些基层大肆赞扬,主要原因在于对房价的抑制作用的预期。但是从发达国家的先例来看,房产税(物业税)的征收,并不存在抑制房价的效果。
    国外征收的不动产税,是地方政府税收的主要来源之一,并不是调控房价的主要手段。在房地产市场大幅度波动时,房地产税只是起到了保证地方政府稳定收入的作用。

    房价的形成不是某一个单方因素,而是综合因素的制约。在土地供应完全不可能急速扩展的情况下,赋予房产税调控房价的职能是徒劳的。任何行政手段,试图解决土地资源有限的房地产困局,基本是徒劳的。那么,房产税除了给地方政府创收的考虑也就没必要戴着遏制房价的面具。
    中国房地产的迅猛发展,一个是50年的欠债,我们曾经50年没有房地产投资的投入渠道,财富积累了,住房改善之梦才成为1998年以来普通大众的最大诉求。但是,实现之是需要过程的。我们的消费习惯试图让这个过程超速缩减,这才有了全民对于住房的追捧。但是,从生产的角度考虑是完全不切实际的。
    所以我们应该提倡的是合理住房消费,需要抑制的不具备买房实力人们的买房欲望,需要完善的是市场租赁,但是,连续八年的调控,我们没有针对这些,而是做了许多相反的努力。
    那么,我希望的是房产税制改革提速的过程中,要做的是全面改革,而不是目前的只做加法不做减法。而法理依据在我们是必须尊重的,只有法制的完善,才有完善的市场经济,契约是需要上下一起来遵行。任何违背契约精神的规定,都会走向市场的反面。而市场,才是解决财政问题的最关键考虑。

 

    题后话:此稿年前仓促出炉。但是对房产税与房地产税制改革的关注日久。基本思想没有变化,法理依据问题应该予以尊重,但是我们很多绕开司法程序的行政试点渐成规则。也属无奈!
 

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