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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:小门小户把限购政策消解于无形  

2011-02-24 02:27:51|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:小门小户把限购政策消解于无形

    《新京报》报道:“晋商组团9.1亿元拍下北京丰台丽泽核心地块”。2月22日,继CBD核心地块之后,有北京二、三环之间最后一块“黄金宝地”之称的丰台丽泽金融商务区两地块进入现场竞价环节,分别经过70轮和80轮激烈竞争,以10亿元和9.1亿元成交。楼面均价均超1.6万元/平米,成为兔年新地王,价格仅次于去年12月底成交的CBD核心区6地块均价。

  据《新京报》报道:该公司成立于2010年6月,公司是由30家山西民间大财团联合入股筹建,由统一协作的专业团队管理运营,由多家银行资金的实力扶持,旨在为中小企业、个体工商户及个人经营提供股权融资、债权融资、信用担保、银行贷款等金融服务产业链的投融资管理平台企业。晋商联合实际控股15亿元,注册资本10亿元。22日现场,晋商联合投资股份有限公司总裁耿向阳亲自在现场督战,团队持2号竞买牌,曾两次举起都直接加价3000万。

    代表了一种方向。实际大多数的温州和山西商人,渗透到房地产开发领域是很早以前就开始的。我接触了很多温州与山西投资商,对于楼市的追逐一直都存在的。但是我们的所谓山西温州炒房团,却不是由这些大户组成,而是由小门小户组成的炒房团体。特别是浙江的温州等城市,由于中小制造业利润与资金被限制,几百万资金实力的小门小户(浙江中小制造业的主体人群),不炒股不炒房他们的资金用到哪里呢?

    坐等手中的货币资产贬值,对于山西浙江人乃至全国的富裕人群,都不是他们的选择。我们总认为我们只有投资品种较少的原因,实际还有一个原因:商业银行一直对私营企业,特别是中小私营企业在信贷上的不信任。我们的惜贷不是一天两天的。浙江起步的企业家们,很少依靠银行的支持,而是依托的民间资本。融资成本当然也是很大的,目前的中小制造业发展,如此高的资金成本,赚钱是很难的。那么多年来积累的浙江与山西的民间资本,大的会转移到少有的民间盈利能力强的行业,小的,整理一下资金,炒房是第一选择。

    但是,以目前的全国房价,小门小户能调动的资金有限。只有一两套的炒房实力,单靠个人,也很难在与房企的沟通中,获得低价的权利。这也是民间资本集群炒房的必然选择。那么这么庞大的全国市场,都是温州和山西商人推动的说法很牵强。而且炒房者,绝不会选择下面的三四线以及以下城镇。把房价上涨的责任归于炒房者,实在是推卸管理者的责任,也无视了商品房市场发展的规律。

    去年的九月份,受浙江省委宣传部的邀请,到浙江经济发展的前哨阵地杭州台州金华三市走访,热点城市还包括县级市的义乌,给我们全团的感觉是在大环境下浙江的坚持,也感到浙江中小制造业发展的困境。浙江的发展,没有政策与资金的支持,完全是民间资本的集资发展起来的浙江经济。但是,06年开始的中小制造业危机,对浙江中小企业的转型,有极大的伤害。单凭小门小户的中下制造业自己的能力,转型几乎是不可能的。

    我们也曾走访义乌小商品城,为了更好的了解他们的真实感受,基本我是脱团行动的。我知道,并不像我们想象的那样,义乌人靠小商品发展可以达至致富,产品同质化明显,想要占领市场份额,绝大多数的义乌小商品销售商与制造商,是有极大压力的。浙江中小制造业已经不堪重负,而山西私营煤企发展也失去了空间。挤出的资金,无处可去了。

    简单的限购住房,只能带来资金持有人的更加坚定。而巨大的全国市场,发展绝不是平衡的。一二线城市挤出的资金,涌向二三四线或者城镇,几乎是必然选择。但是我们知道的是,即使一线二线城市市场,还存在更多的操作空间,而且投资的效益一定是最大的。那么,把限购政策消解于无形,一定是散碎资金的首选。

    几天来,针对“京十五条”的出台,媒体上大加批评。房地产婚姻专家产生了一大批。对于规避限购的手段,我们不得不相信以民间智慧,限购令实际很难奏效。靠简单的堵塞,在推高租金的情况下,压制的需求一定会有大力的反弹。而且问题主要在于限购令给市场开发方的预期是负面的,市场供应的主体,受土地供应无法加大与市场预期不看好的影响,减少购地的同时,减少的是保障房配建总量。当然也减少了地方政府土地收购拆迁腾退之后的净地供应,保障房计划成为泡影。

    如此效果,是市场各方都不愿意看到的。08年到10年是有前车之鉴的。市场上一直有人以为,只要是07年的政策严格执行,没有金融危机情况下的救市,一定会达到效果。那么,我们将拭目以待新一轮严控下的市场后果。我相信,本轮调控最后的结果,重蹈08年到10年的覆辙是不可避免的。

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