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陈宝存 的网易博客

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陈宝存::“陈宝存讲限购”—搬起石头砸自己的脚  

2011-02-27 02:35:55|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:“陈宝存讲限购”—搬起石头砸自己的脚

 陈宝存:限购令的方式才不合理 - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客

2011年河北房地产创新峰会上的讲话

      刚才几位领导都很讲政治,大家也比较理解我,今天(2月25日)上午人民网的一位编辑跟我说,特别想邀请你跟我们讲一个课,但是你太不讲政治了。现在好像都觉得我和任志强不讲政治了,实际上我讲的是大政治,今天领导们讲的政治我不重复复述,我谈我陈宝存作为独立地产评论人个人的观点。

  对于目前这个“限购令”我很矛盾,在《蜗居》播出之后,我有一篇文章叫“限制80后买房”,当时引起轩然大波,后来在倪萍主持的《民生大议》节目中,包括司马南阿亿在内的大量专家和百姓和我辩论批评我限购的想法。在2009年我一直倡导一个概念,“引导合理消费”,我们不要同一时点去抢购商品房,我当时就问到底谁把房价托上来了?开发商也没有逼你必须买房。我认为不理性的消费是推涨房价的主要原因。在北京限购之后,这两天出现了大批的房地产婚姻学的专家,以董藩教授为主,“限购令”之后怎么办?先假结婚再离婚?这当然是对北京“限购令”的调侃。

  去年9月17日“北京世纪大堵”车那天,在北京秋展我跟崇文区区委原来的常委丁茂战博士有场持续一下午的辩论。我当时说希望北京不要给农民工建保障房,如果真像领导说的那样,北京给农民工也建保障房的话,北京整个生存成本过低,人口密度就太大了,就会达到1.5亿的人口,那北京还要不要?

    所以在“限购令”之前,我一直在强调拥堵问题,但是我这几天将要回到北京工作,但是我没有北京户口,而且我已经8年没有上过保险了。所以我是北京限购政策第一批被砸到的,简直是搬起石头砸自己的脚。这样一来我进入北京就得租房子了。但是大家也会看到一个现象,北京的租价也应该逐渐接近国际租售比租金的标准。这将是“限购令”最初的直接结果。

  现在北京的租价贵吗?实际上北京的住房购买,大家应该有一个概念,大部分的房子并不是通过商品房到普通老百姓手里的,包括现在北京也在探讨定向代建,而我们石家庄市场5000元/平方米的房价区域,搞团购可能是3000。很多住房并没有按照商品房的价格走的。

  原城市的居民有没有买房的压力?没有,甚至北京新拆迁用户好多买宝马拉黑车,实际上在改造的过程中,已经让本地的老百姓达到致富到暴富的水平,更没有住房问题。正因为这样,才有这样大量的流动人口租得起房子。所以我觉得投资性需求绝对是应该鼓励的,但是现在没有鼓励,我不认为“限购令”不合理,但是我认为“限购令”的方式不合理,尤其是北京的“限购令”。

    反过来说,我现在在廊坊,北京的“限购令”确实会给京津廊唐地区带来很大的好处。昨天我们在全经联研究院邀请了十几位教授,包括董藩教授,我们有一个探讨,开发商也是占主要部分,我看到市场最具话语权的一群人没有调控政策严厉下的压力,我觉得这次“限购令”对于北京的市场,没有特别明显的忧心忡忡的情绪,但是我也分析过这个“限购令”,实际上北京这5年的限购貌似很严厉,但是在北京工作5年具备买房的实力又有多少人?有买房实力又计划买的有多少人?

    并不是在北京工作5年的都买得起房子,我觉得大部分人买不起。所以这种限购貌似很严厉,但是据报道上说,北京很多二手房的老总们也认为,北京的销售也只下降两成左右。所以今年市场不会有大幅度下降的趋势。在我和开发商老总聊这个问题的时候,不认为房价会降,但是开发商开发的热情会降。刚才我和张凤珠会长聊,2008年河北省土地推介的情况,廊坊卖了31个亿,石家庄只在年底出让给大连万达一块城中村改造的拆迁地,当时出让拿了5个亿的出让金,其余各个地市都没有卖地,卖不出去。

  我当时在中冶,我们22冶当时有30多个主营建筑的公司,在2008年中期的时候集体放假。我们现在寄希望于保障房,刚才陈云峰老总也在一直在讲保障房,但是我觉得保障房是放卫星,大跃进,我认为今年不可能一下子就能增加1000万套保障房的土地供应。

    如果现在政策的前提是寄希望于1000万套的保障房今年能开工、上市的话,我觉得这个愿望是达不到的。我讲的政治就是一直在讲这样的道理。我们在误解土地财政,大家都在说土地出让金,比如2009年是1.59万亿,去年是2亿7千万,大家都说这部分钱的所谓土地财政是都让政府花了,我一直在反对这种意见。

  昨天在微博上讲一个故事:讲宋朝佘老太君的故事(我编的):“老太君有31个儿子,有一天把儿子们召集在一起说“给你们一家100个铜钱,让你们一家拿出1万贯,给你门下的人建保障房,老大老二两个儿子成人了手里还有钱(北京、上海),其他的怎么拿出钱来建保障房?最好老太君拍案而起,做不到的话你们不是我儿子。”

    保障房的土地怎么来?我反对给夹心层建保障房,因为这最终的结果可能是农村土地的低价格征用。所以我一直说我讲大政治。我更关注的是农民、农民工、工人的就业形势,如果要保障,1000万套的保障房完成了还好,如果完不成,农民工的就业情况怎么办?

  我是81年考上的大学,我知道当时有多少人能考上大学,剩下的我同代人大部分都是工人、农民,解决这部分的人的就业问题才是是最重要的。他们上有老要养,下有小的要啃我们,他们才是最弱势的群体,才应该更被重视。这是我讲的观点,我认为我讲的是大政治,很多人都认为我不讲政治,都骂我,我是不认可的。谢谢大家。

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