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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:建好房子才是开发商最该做的  

2011-03-10 00:34:38|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:建好房子才是开发商最该做的

    总理两会前回答网友提出问题的时候说:在这里我也想说一点对房地产商的话,我没有调查你们每一个房地产商的利润,但是我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液(2月27新华网)。

    如果说单纯房价问题,完全归罪与开发商是有失偏颇的,原因是03年开始的调控手段,一直存在错误的对市场的分析,因此紧缩地根银根的所有努力都走到了市场的反面。特别是04年在不恰当的时点,出台了促成土地供应价格轮番暴涨的土地招拍挂政策。而且,采用的方式是一刀切,致使两年土地供应量严重下降,土地价格只能在招拍挂政策下暴涨。如果不是政策的失误,此种局面是很难形成的。

    更何况,只有在土地招拍挂政策之后,土地财政问题凸显。地方政府经营土地的努力才有了巨大的回报。在土地价格轮番上涨的局面下,供应高峰的07—10年,土地价格不可能下行,而是在连番调控下,一直高速上行。这才是房价轮番暴涨的市场原因。其他因素可以不计。

    去年国土部搞出来一个23.1%的数据,试图说明土地价格占房价之比是很低的,逻辑之糊涂,已经不需要继续辩驳了。如果维持03年前的协议出让,由于土地价格不是市场所了解的,不至于影响到后来的拆迁征地价格的大幅上涨。事实是,在招拍挂信息的公开中,涉及到拆迁征地的被征地拆迁户,第一次知道了自己土地的价格(虽然还是国有土地,但是如果真的按国有土地原则,那么就不会出现所谓的钉子户。既然土地是国家的,政府收走不给补偿也是合理的)。这是98年房改之后面临的新形势。土地问题,直接成为老百姓最关注的财产问题。而对土地招拍挂价格的完全错误理解,一块土地的拍卖价,被征地户与拆迁户看作是土地价格,事实是,给被征地拆迁户的补偿,仅仅占到一级开发成本的不足50%,土地拍卖价中,还有大量的包括基础设施建设费在内的大量其他成本。

    政府部门都在推卸房价上涨的责任,绝对不单单是专业的问题。至于其他的因素,包括原材料、人工成本,包括税费,包括融资成本等等,可以忽略不计,但是上述因素绝不是下降,而是在普涨。作为成本核算老会计师出身的我来说,我不知道在所有成本高速上扬的前提下,我们如何做到房价的下行。

    但是,开发环节确实存在很多问题。但也不是惟道德因素就可以解决的。比如楼脆脆问题:我更多的看作是技术力量的欠缺。高速增长的城市化,需要大量的基础设施与住房面世,但是,人才的培养却不是一蹴而就的。我们经历很多项目,甚至一个项目的开发经验还不具备,技术员已经成为项目经理甚至技术主管的副总。基本是班排长直接做军长师长使用的。

    老百姓有句俗话:萝卜快了不洗泥。仅仅12年的房地产市场化实践,解决上述所有问题是完全不可能的。一个幼年的行业发展,需要的是全社会的理性理解,而不是从头至尾的妖魔化、政治化。

    参加凤凰视频的辩论节目中,我曾经说了这样的一段话(大意):人之初性本善,这句话是对的,但是说的是刚出生的婴儿。我儿子三岁半,我就看到了他的狡猾,他的小小的坏。所以我们的法制建设是极为不完善的,原因是我们文化基础是这样一句错误的话。

    基督教国家讲原罪,这是比较合理的。法制与制度建设,与文化建设的结合,才是解决社会问题的最好方式。相信人的因素不如相信制度,不如相信法律法规。这是市场化实践必须经历的过程。

    我认为,开发商以及所有的房地产开发从业人员的道德血液,应该流向建好房子服好务。至于价格,绝不是开发商一家可以决定的,需要全社会包括消费者的消费取向等等其他因素。

    关于税与费,我想09年河北省搞的行政瘦身是可取的,但是,我们看到的是,河北的行政瘦身也只是停留在不影响直接成本的小因素上,至于重复收费甚至重复收税,我们并没有触动。

    我希望总理的话起到鞭策我们进步的作用。

 

    全经联有关道德血液的接龙文章,第三棒。接下来请全经联新晋副秘书长金承龙兄继续第四篇。

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