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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:保障房大建才是中国房地产的真正春天  

2011-03-11 04:18:07|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:保障房大建才是中国房地产的真正春天

——驳潘石屹的“一半房企淘汰出局”说

    自中国房地产商品化的第一天开始,保障与商品房市场的关系一直模糊不清。由于发展前后的各项关系重大变化,98年市场化之初的30%商品房的计划根本无从实现。房改十年,真正面对老百姓的经适房(98年设计的保障房只有经适房一个品类),到08年只完成了0.5%。其余大量的所谓保障房,都是特权阶层的机关企事业单位的集资建房代替的。所以,任志强先生的数据:北京75%的住房供应是政策福利房。

    温总理表示:未来五年,中国计划新建保障性住房3600万套,保障性住房覆盖率可达20%。2011年国土资源部门作为房地产调控的重要部门,为遏制房价快速上涨,稳定住房价格做出积极贡献。今年开工建设的1000万套和“十二五”期间建设3600万套保障房用地,将做到应保尽保,通过保障性安居工程,使中国1500万户居民住房条件得到有效改善。

    在很多人看来,保障房大建计划一定意味着中国房地产,特别是住宅地产的末日。潘石屹甚至称:“至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差,产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业,以及没有特点的房企。房地产企业生存最重要的是资金实力,资金成了房地产企业的核心竞争力。”

    其实恰恰是潘石屹“百日巨变论”的又一次浮出水面。但是,我要说的是,潘石屹的预测根本没有参考价值。
    在上一轮的调控中(08到10年),中国楼市的发展没有按照王石与潘石屹的预测路径走,而是任志强先生一枝独秀,自有其道理。也就是在09年、10年的市场上,被压抑了一年半的需求,在09年高速释放,这绝不是救市之功效,更没有什么四万亿的功劳,而是中国高速发展时期遭遇到了百姓消费的升级。是住房和汽车的消费为主体,成就了09年、10年的市场高速发展,而专家学者以及高层,对此的估计严重不足所致。

    南方系更没有看到的是06到08年的中小制造业危机,实际仅仅是珠三角与福建浙江的危机,这种危机并没有严重蔓延。对于中国房地产开发的前沿阵地——珠三角来说,似乎珠三角代表的是全国,这也是南方系诸大佬一致认同王石的原因。而潘石屹先生,也成了王石拐点论的追随者,做出了“百日巨变”的错误结论。

    那么,09年一月份开始的北京市场悄然回暖,王石与潘石屹没有很好的预计。这种情绪传导,万科富力在经济危机深化的情况下,放弃拿地一直到了09年中。当然市场对09年一二季度的回暖是相当不看好的。假按揭小阳春的争论一直不绝于耳。即使是温总理的“信心比黄金更重要”,至少在专家学者与房地产大鳄心目中,只是虚无缥缈的信心而已。

    历史不再重复,我们看到的是调控终于抓住了根本。保障房大建虽然千难万难,但是,把保障与商品房市场截然分开,已经成为共识。

    把中国房地产发展的不健康归罪于开发企业有失偏颇。房地产作为一个幼年的行业,承载太多。而保障房建设的政府缺位,我还是一直理解的。分税制之后的事权财权的不配比,强压到地方政府的责任,地方政府的唯一渠道是转嫁,而不是承担。

    实际我们看到的是,保障房引入社会资金,保障房包括棚户区改造,保障房公租廉租为主,保障房配建,这都是开发企业的新商机。任何保障房的建设,绝对离不开我们目前现有的开发企业,至于保障房建设资金之外的土地来源,土地开发需要的资金,更不可能靠政府财政解决。

    3600万套保障房,看似庞大,实际分解之后的各个城市甚至城市到了三四线城市与县城,这个数据并非无法完成。但是,高速城市化与城镇化,市场已经转头向下了。而城市差距的缩小,需要更多的努力。也需要更多的时间来实现。

    但是对一二线城市来说,由于土地困局,根本做不到土地的无偿划拨,建设成本的高昂与建设资金的欠缺,保障房建设在重点城市的推进,更多的是棚户区和旧城改造,更多的来自于配建。

    最终会否演变成真正需要保障房的地区,保障房奇缺,不需要保障房的下层城市,保障房用地来源靠地方政府的强制征用土地得以实现?这是我一直担心的。为什么重庆可以大建保障房,我认为主要是两江新区与土地换户籍。失却了土地源头的保障房大建,压力之大是不可回避的。

    与潘石屹的策略完全不同的房企,自04年土地招拍挂政策之初,都已经完成了转头向下的过程。而中西部差距,一二三四线城市的差距,巨大的落差是需要逐渐平衡的。这恰恰是中小房企的机会。

    没看到这一点,潘石屹的断言必然是失败的。至于房企的个数增减,在一个项目一个公司的地产行业,并不意味着公司倒闭,而是资金的退出。继续吓唬中小开发商已经很难灵验了。

    房企应该积极的加入到保障房大建的洪流中,这才是中国房地产与中国房企的真正春天。而商品房市场,真正的客户群体只能是改善型人群。

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