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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:保障房,想说爱你不容易  

2011-03-13 06:29:03|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:保障房,想说爱你不容易

   传媒健忘,对于目前的调控效果,媒体又开始新一轮的炒作。某些在售项目房价跌了,会成为普遍现象吗?我们根本忘记了08年的市场教训。

    有关保障房大建的消息不绝于耳,但是忽视了一点:保障房特别是面对最低收入阶层的公租房资金和土地怎么解决?这不是一两句口号就能解决的问题。

    五年3600万套保障房,由于里面夹杂了棚户区改造回迁(我相信所有旧城改造、城中村改造都纳入了保障房范围。),我相信统计出来的数据是很诱人的。但是问题在于,此类改造的资金来源和赢利点,恰恰是商品房部分的高价格,补贴到居民回迁房的建设中。我当然不否认棚户区改造也是解决城市居民的住房改善升级,但是此类改造,开发企业一直在做。如果按现在的逻辑的话,开发商一直是旧城改造的主体,也一直做着保障房大建的事情。

    首先关于保障房土地问题:在商品房与保障房之间,简单粗暴的目前调控,基本是悖论。保障房建设土地资金收益分配是巨大难题。但是口号叫出来了,我们又要不得已去做,只是地方政府绝不是传言中的掌握土地决定权,更不可能延续早已经不可能继续的所谓国有划拨土地。所以土地不是没有,而是拆迁补偿和一级城市开发的配套资金之后的成本问题,对于保障房建设来说,没有建设源头的土地支持,根本是空中楼阁。

    多年实践中,我们经历了很多经适房项目,按要求,经适房用地应该是国有划拨地,但是,在某省政府03年经过省住房改革领导小组审批的经适房新建项目共计7个,而且体量巨大,我接触了这个省的省会本批次的四个项目,分别是461亩、660亩、880亩、600亩,但是,最终实现供应的不过是600亩项目的150亩,而且以经适房拿地,交出让金转为商品房开发用地的现象十分普遍。

    但是,经适房一直存在,只是李代桃僵,变成了国有划拨土地上的职工集资建房。那么,什么机构与单位有大量的国有划拨地,我不好继续说下去了。

    其次关于保障房资金问题:这是绝大的难题。据估计,3600万套,不含土地费用的建设资金大约5万亿。这倒不是问题,但是凭什么不含土地成本?难道鼓励地方政府继续提供新的国有划拨地建设吗?而且是不用新征用的国有划拨地?最大问题出在了一线城市与少数发达二线城市,而此类城市的开发有的已经到了无地可供局面,国有划拨地还有吗?

    我一直反对以公益的名义强征或者低价征用农民的土地,但是被保障房大建任务逼迫下的地方政府,在没有任何资金支持的局面下,解决土地问题他们还能有什么办法?保障房必然选择配建制,但是没有大量的商品房土地出让,这种配建的土地从何而来?

    建设资金依然是靠的社会集资,这也是现实的,分税制之后的地方财政捉襟见肘确实是行政体制,特别是目前的反向运作下的市场监管力度越大,行政成本越高,地方财政越加严峻。地方无财权,无土地使用权,保障房当然只能是靠社会资金解决。

    再次关于保障房收益的问题:如果是配建制,收益可以不考虑,但是无疑商品房配建制下的,商品房的成本加大,势必影响到房价的继续高涨。

    但是,如此大的卫星和大跃进,配建是不可能完成的。那么土地资金问题成为保障房建设的焦点。而资金,选择的一定是高回报行业,没有回报支持的资金是不存在的。那么加上土地成本的建设成本究竟有多高?保障房的租售比会存在什么问题?这是我们不能回避的。

    但是,我们选择性的遗忘了这一点。有人列举重庆的例子:但是重庆有两江新区,重庆有宅基地换户籍这类忽悠广大农民的征地方式。所以重庆不能复制,绝不可能复制到京深沪穗杭诸发达城市。而按照基本的对公租房租金的要求,除了配建制之外的公租房建设,只好选择在城近郊的广大农村地区。但是,这与公租房租户的要求又背道而驰。此类区域的公租房势必被冷落,租金维修如何保障?这将是公租房管理的最大难题。

    第四关于保障房分配的问题:如果上述问题都不是问题,而且都能有效解决,保障房分配一定是新的不公正。我们惯有的思维决定了公平才是主要社会问题。而建设过程与分配过程中选择公平太难了。如何做到公正公平?什么才叫公正公平?

    我们曾经50年选择公共租赁房,也就有了50年住房供应的巨大欠债,我相信不是资金问题,而是积极性问题。这也是启动房改的最大因素。我们不是没有选择过公有制实践,我们的养懒人机制下的所谓公有制效果如何?我们不能健忘到这种程度。靠分配解决,抛开市场因素的分配是最大的不公平。

    保障房分配是不可能解决分配公平问题的。

    保障房,想说爱你不容易。

 

王志文 - 想说爱你不容易 是新加坡电视剧《勇者无惧》的主题曲 你是那昨天的云还是今天淋滴的雨 在告别初恋的爱人 还唱着曾经热恋的歌 在人潮汹涌的都市 寻找内心完美的自我 你是不是有些在意哦 无数个夜里悄悄地思念你 迟到的风里系着你 每页的日记里轻声地呼唤你 醒来的梦里在哭泣 想说爱你并不是很容易的事 那需要太多的勇气 想说忘记你也不是很容易的事 我只有矗立在风中想你 没有告诉我为什么 你走了 这段时间又多添了一份 我对那些好日子的回忆 想要对你说回来吧我依然爱你 可所有的语言显得这么无力 我又想干脆把你忘记 可我自己不能欺骗自己 
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