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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:“倒春寒”下的房企选择继续“猫冬”  

2011-03-15 05:31:46|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:“倒春寒”下的房企选择继续“猫冬”

    历史会完全重复吗?当然不会。但是十年九调控的中国楼市,错误百出,但是也锻炼了房企的对应策略,实际越大的调控,由于完全与市场规律唱反调,那么来自于市场的报复也会越加强烈。

    关注一下这个话题:“春天刚到开发商就开始“过冬”?”报道称:随着限购细则逐步落实,楼市迅速进入冷冻期,多地甚至出现“零成交”。全国两会期间,住建部可能进一步调控的声音再一次绷紧了开发商及媒体的神经。未来是否会有更严厉政策出台仍是个未知数,但目前市场上的动态似乎预示着开发商已经开始为“过冬”做准备。

    今天是3月15日,北方停暖的日子,北方老百姓都知道“倒春寒”,几乎成了初春原理。那么,楼市无疑是停暖了,而且停暖之后的暴风雪突至,房企会如何选择?实际很简单,继续猫冬即可。而猫冬的长短,还在于储备物资的多寡。

    早在2008年的8月13日至21日,对于上一轮调控的深化造成的经济整体衰退,我是有看法的。酷夏之日,我写了五篇文章《房企过冬全攻略》,第一篇的题目是“楼市危机是唱出来的”,第二篇:“冯仑老潘好榜样”,第三篇:“追跌只会更跌”,第四篇:“高筑墙,广积粮”,第五篇:“稳定队伍是第一要务”。2011年度过危机的方略,我认为是“暂避锋芒,转头向下”。
    五篇文章面对的形势当然是有所变化的,但是经验还是可以借鉴的。比如,第二篇,我认为要学习当时的冯仑与潘石屹的对策。

    对于当时的整体经济形势与房价收入的矛盾,我写了下述分析文字:“这只能说明,目前的问题是贫富分化,而不是绝对房价问题。国内的贫富分化加剧完全是理念问题,而不是经济问题。那就是作为企业家的高收入群体,在用人上低价雇佣的成分很大,税收高涨也影响了分配机制。真正享受改革成果的就是企业家和国家财政、银行等等,而普通工薪阶层的工资增长幅度远远低于经济增长,甚至近年来没有实质增长。”

    “平均工资18%的增长数字,应该是不包含最底层的工薪阶层,特别是私营企业,很多二三线城市的私企员工连基本生活也保证不了,更别说什么三险一金了。那样的收入,买房只能是梦想甚至经济适用房也不可能有购买的实力。就业形势的严峻,我们知道找到工作很难。”

    对于房企在当时情势下的对策,我认为:“有远见的开发企业开始考虑定位问题,比如万通,SOHO中国,盯紧高端项目,大做商业地产,面对小众人群,这是商业开发的唯一出路。”

    猫冬当然不是目的,在猫冬时的企业对策方显出英雄本色。

    而在第四篇文章中,我分析到:“(高筑墙广积粮)过冬最重要的就在于此。

    高筑墙:首要的是资金,但是不是大量的资金回笼,重视资金的回笼,但是不要操之过急。银行的难题也很厉害!下半年的贷款如何能安全实现,也是银行最为关注的。开工速度的控制,开发节奏的控制就是我们开发企业的关键。
    广积粮:专指的土地获得。很多朋友可能不理解,这样的时刻怎么还要关注土地,但是要知道,作为面粉的土地稀缺是永久的。此时不接触土地,没有面粉你怎么做饭呢?
    首先:抄地方政府的底。
    目前的中小城市无疑卖地的难度极大。这是各地方政府最需要支持的时候,信心缺失造成了地方政府财政的困局,那么招拍挂就有很多运作的机会。尤其是旧城改造、城中村改造、污染工厂的搬迁。一个项目从运作土地开始需要3—5年的努力。最基本的生产资料不可或缺。这恰恰是一轮房地产发展的周期。
    其次:抄信心不足的企业的底:
    再有就是已立项(很多没有经过招拍挂)的项目。在各地方开发公司中绝不在少数,他们很多企业的特点是决策者对房地产行业的陌生。原来是从事别的行业,看到房地产行业发展前景选择进入的。这样的企业投机性成分很大,对目前的局面没有信心,也不具实力,抄底他们也是有机会的。
    为什么要抄底拿地?
    真正的市场化运作,只在少数发达城市,而中国地产市场的范围极广,绝非仅仅是京深沪穗和省会城市,而发展的极不平衡表现在,二线及三四线城市运作空间还是很大。房企可以放弃深穗以及有泡沫成分的个别城市。
    京沪这样的城市早已经是上市企业的天下,土地争夺也必将越来越激烈。如果资金问题得以解决,京沪等发展前景极为广阔的城市土地仍然是争夺焦点。那么很多一线城市的地产企业到二三线城市是04年8.31之后的必然选择。这也是推高二三线城市的房价和地价的原因所在。”

    之后的龙湖地产的吴亚军选择的也是这个策略,只能说英雄所见略同。

    历史无疑还是再简单重复,但是也许不会重复的是全球金融危机的影响,也就是不会有09年初的救市政策,但是我一直认为,我们的所谓救市政策只是回归房地产市场的常态政策,从03年开始的调控,只有08年底09年初是选准了方向,但是,09年我们在市场刚刚回暖的9月份就开始了新的一轮错误调控,而且无疑延续到了现在。只是,历史没有恢复07年开始的拐点论下的楼市与经济的集体萎缩。

    越调越涨成为共识的情况下,目前的限购令,给市场的信号当然只能是供求失衡不可改变,那么变通也将在11年更加强烈的产生,民间的智慧对抗行政调控,事实将是:道高一尺魔高一丈。我们多年来的政策法规,一直是市场逼迫的结果,而不会有主动应对市场的长效策略。

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