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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:买房别信老公,听我的  

2011-03-21 01:06:29|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:买房别信老公,听我的

    一个十分奇怪的现象:很多女性网友和我沟通的时候,后悔的是08年听信老公的话,认为08年房价还将大跌,失去了最低点买房的机会。这究竟是为什么呢?我认为恰恰因为老公们知识面宽,听着如谢国忠、易宪容、牛刀、时寒冰们的意见,总觉得这些“专家”十分靠谱。而“楼市春天派”的几大掌门人,都是地产从业人士,屁股决定脑袋。

    我们绝对没有强求谁来信我们。爱信就信,吃亏的又不是我们。但是,面对这些家庭主妇们的后悔,我只想说:相信你们自己的感觉,相信直觉,相信常识,不要相信玄学。买房要听我的,要听业内专家的。

    最近这段时间,听的多了,说的少了,当然还有一个原因:现在是拿地的好时机,我的关注点在项目,在两年之后的市场。对于目前的房市,说的多了在当前也不会有验证,所以选择少说多做。但是,这些日子听得多了,思索的也必然要多。而且企业要稳定发展,必然对两年之后的市场有准确的预估。这是需要眼光和功底的。

    下午在楼市传媒财经名人汇的现场,听着几位专家的看法。别的我不想过多说,但是对于郭田勇教授关于保障房土地无偿划拨的话,还是要解释一下。当时长盛与鸿岩已经解读的很明白:划拨之前也要一定的成本先行征用。这么简单的道理,现在很多经济学家和高层竟然没有考虑到。

    19日上午全经联研究院月度研讨会现场,聚集了关注养老产业的众多大佬。包括中房协朱中一会长,工商联房地产商户的黄岚副会长在内,我说的一番话,还是土地问题。对于争取政府支持养老产业建设的建议,我认为任何建议都是可以的,我也是支持的,但是,绝不支持要求地方政府的土地支持,绝不支持养老产业也维持国家无偿划拨土地的特殊政策。实际要说的是,土地是征用来的,地方政府的支持只能依靠强征与强拆来实现。

    辩论了很多关于强拆的问题。网上盛传的邢台强拆事件,我给的定位是“史上最温柔清除钉子户手法”:3月18日凌晨1点30分左右,居住在邢台市桥东区一家属院居民王朝忠夫妇突被巨大的破门声惊醒。夫妻俩被破门而入的七八个人摁在床下,头部被蒙上衣服,被强制架到家外的胡同里。半个小时后夫妻俩发现居住的房屋被拆除了100多平米。(消息来自于中新网)

    城市的钉子户与农村的钉子户是完全不同的。前者是贪婪造就的,后者是拆迁补偿征地成本过低造成的。全国土地同地同价同权,改革现有土地弊端,消除错误的国有土地概念,才是合理的改革,才会解决目前存在的问题。

    新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定: “被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”实际本条款给城市钉子户的定位是有道理的。

    为什么在新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》还要继续保留强制拆迁?上面我说的一段话已经很明白了。在城市规划的实施过程中,无正当理由的钉子户也是违法的。

    但是,我们在要求地方政府大建保障房,要求地方政府在养老产业上也拿出土地做无偿划拨,对于捉襟见肘的地方财政,实在是不可承受之重。被叫停的重庆成都广州土地换户籍的方式,恰恰是地方政府新的圈地潮,也是地方土地财政积极性的造就的,更是对农民土地使用权利的简单剥夺。这是不能鼓励的方式。

    实际我最担心的恰恰是以保障房建设的名义,行新一轮强征强占农民土地,强占基本农田在内的耕地建设所谓保障房之实。此类方式再不能在农村上演,这才是维护稳定的基石。

    而保障房建设压力,依靠拆迁完成的只有棚户区改造。这是未来保障房3600万套的基础,地方能解决的是在旧改基础上的部分配建,这部分配建加上棚户区(也就是旧城改造)改造的回迁安置,最终的收益只能靠商品房高价销售来实现。

    实际早在去年九月份,我就提出险资可以作为保障房建设的主要资金来源。原因是险资要求的回报比较低,也可以长期使用。但是我们看到的是,很多养老项目也希望如此操作,险资成了我们政府和开发商眼中的肥肉。但是,险资的来源恰恰是普通老百姓。过多考虑险资是不具可持续性的。

    拐来拐去,原因在于保障房3600万套究竟真实供应给市场的数量是可以存疑的。那么保障房冲击商品房市场的玄学理论,也就是专家学者的单方梦想。

    千万别信理论功底深厚,对现实缺乏了解的“经济学大家”的。实际我们靠的是对市场的熟知,对成本的了解,对常识的辨析。我们希望的市场稳定,恰恰是改变目前以及前述八年的错误调控方式,而不是口号一样的大跃进和放卫星。

    我建议抄底买房,最佳时点在二季度中旬的五一。优惠幅度在5—10%的项目是你们抄底的首选。

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