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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:保障房建设前景未知  

2011-03-23 06:53:09|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:保障房建设前景未知

http://www.nbd.com.cn2011-03-16 01:29:25

每经记者  叶书利  发自北京

    在持续的房产调控背景下,加大保障房的建设比例,已成为不少房企应对调控的手段之一。

    近日,远洋地产副总裁徐立告诉《每日经济新闻》记者,鉴于保障房建设规模化的需要,未来北京的商品房项目中,保障房部分的配建比例可能进一步由目前的30%翻倍,至60%。不过,他也承认,目前远洋在配建制下的保障房建设中,还没有找到可持续的盈利模式。

    远洋的困境是时下保障房建设过程中房企群体困局的缩影。

盈利模式处于摸索阶段

    两会上,政府提出,未来5年,中国将建设3600万套保障房,从而使保障房的覆盖率达到20%。

    楼市保障房占比的大增或催生楼市供应结构的革命性变化。SOHO中国董事长潘石屹认为,此举将严重冲击现有以商品房供给为主的楼市供应格局,致使两三年内有一半的房企将被淘汰出局。

    在接受《每日经济新闻》记者采访时,全经联研究院副院长陈宝存却持相反观点。他认为,保障房建设的归位,恰恰是房企发展的良机。

    他进一步解释,3600万套的保障房,除土地成本外,大约需要投入近5万亿元。目前政府已确定,保障房建设中所需资金,主要引入包括房企在内的社会资金加以解决。

    他说,5万亿元的投资规模,就是房企的利益“蛋糕”,主要问题是房企需“应市而变”;其次,1998年房改时,政府规划的楼市格局就是双轨制,即市场上70%的供应为保障房,其余30%为商品房。后因各种原因,保障房建设一直缺位。目前政府重新确认保障房建设需归位。待保障房建设到位后,楼市将形成真正的双轨制。届时,保障的部分归保障房,市场的部分归商品房。市场关系理顺,有利于商品房市场可持续、可预期地发展,不会像目前这样隔三岔五便遭遇调控,致使市场发展不可预期,充满波动性。

    虽然陈宝存相信保障房建设是房企发展的机遇,他也承认,中国的保障房建设仍处于摸索阶段,前景仍充满未知数。

    以远洋地产为例。据了解,时下远洋旗下有两个配建保障房项目——远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目。

    徐立介绍,远洋沁山水·上品公租房项目是2009年7月公司拿下远洋沁山水商品房项目用地时,政府要求配建15%的公租房项目。该项目总建筑面积达31790平方米,建成后将为550户中低收入家庭提供居所。

    当记者问及该公租房项目的成本和收益情况时,徐立说,在建设过程中,该楼盘公租房部分与商品房部分的标准是一样的。

    在这个项目建设中,远洋并不想通过保障房建设来获利。“我们目前的想法是,通过提高商品房、保障房的品质,提升公租房后期的租赁行情。”

    由于该项目仍在建设之中,总体成本还未统计出来,且年中政府将通过回购方式,将此批公租房收归政府。目前回购价等问题还未最终确认,因此无法准确计算该公租房项目的投入收益情况。但徐立坦承,在保障房建设中,远洋目前还没有想到盈利的问题,也还没有找到盈利模式。

    事实上,远洋在保障房建设中无盈利模式的困境,在公司的第一个保障房项目中就突显出来了。

    徐立介绍,2008年11月,远洋拿下了北京管庄远洋·润园限价房项目用地。由于该项目保障房建筑面积大于纯商品房面积,公司压力不小。“限价房的价格被固定为7400元/平方米,但目前建造成本已经超过了这个价格。”

    对此,徐立说,远洋目前在保障房建设中,成本收入比的账还算不过来。只不过,“远洋响应政府号召,义无反顾”。

保障房建设挑战重重

     对于远洋的困境,一位不愿透露姓名的业内人士对记者说,这是绝大部分房企在参与保障房建设现状的写照:在商品房项目强行配建保障房的要求下,一些房企并非情愿,一部分房企或以承担社会责任的方式“半公益”地参与保障房建设。在建设过程中,被迫进行包括盈利模式等在内的相应问题的“后发式摸索”。

    陈宝存认为,这是保障房建设机制完善过程中的必经阶段。目前中国保障房建设仍处于初始阶段,将面临包括盈利模式探索等在内的挑战。

    首先是保障房的土地供应从哪儿来?他认为,中国一线城市与少数发达二线城市,目前地产的开发已到了无地可供的地步。在这种情况下,如何实现体量庞大的保障房建设用地的国有无偿划拨?

    其次,3600万套保障房,除去土地成本外,近5万亿元建设资金,政府目前确定将主要引入社会资金来解决。这就涉及到第二个问题,即保障房建设中盈利模式的挑战。

    如果房企难以找到保障房建设的盈利模式,作为社会资金重要贡献者的房企进入这一领域的积极性就会大打折扣。郁亮就指出,万科愿意参与保障房建设,但前提是符合公司股东利益。

    但陈宝存指出,政府为了解决保障房建设资金来源问题,可能会越来越依赖于商品房项目中保障房建设的配建制。对此,徐立也认为,鉴于保障房的建设规模,北京商品房项目中,保障房配建比例可能提升至60%。

    陈宝存认为,一方面如果盈利模式未找到,房企参与保障房建设的热情会越来越低;另一方面,为了解决资金问题,政府可能提高商品房建设中保障房的配建比例,最终的结果就是开发商在项目建设中,不得不将商品房项目中保障房部分的成本转移到商品房部分,从而进一步推高商品房建设成本,而这又与保障房建设的初衷背道而驰。

    最后一个问题是,保障房建成后如何分配?鉴于“宝马车进出经济适用房”的先例,如此大规模的保障房建成后,能否真正分配给该得到的人群,是一个现实问题。分配不合理,将使保障房建设目标功亏一篑。

    由于保障房建设过程中,大量问题仍无解,华远地产董事长任志强因此提醒说,保障房建设前需算清楚账,盲目“大跃进”不可取。

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