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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中国房地产将迎来平稳发展的白银30年  

2011-03-28 07:35:17|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中国房地产将迎来平稳发展的白银30年

    有人说中国房地产市场是地方政府土地财政推动的,有人说是所谓重要支柱产业的定位推动了房地产行业的发展与房价的高涨,有人说保障房大建房企结束了10年黄金期,实际他们要说的是房企挣钱的日子结束了,有人也以为中国房地产不是靠需求推动的,而是炒房推动的。有人说中国的房价收入比超高,房价上涨已经无空间,有人说中国租售比大城市500,投资必然无回报。那么,我们为什么要限购限贷限价?

    过多的对中国房地产的误解,最近的几次讲课与未来的巡回演讲,我要说的就是这种大量的来自于方方面面的错误认识到底是怎么形成的。

    房地产市场的真实推动者,是改善性需求人群的强烈改善要求。我们看一组数据:

    1978年,中国城镇家庭的人均住房面积从1949年的4.6平米/人下降至3.9平米/人。
    1998年,在全国采样调查的229个城市中,人均超过15平米的城市只有49个,占总数的21.4%;人均超过10平米的城市有202个,占所调查总数的88.2%;最低的城市六盘水,人均居住面积只有3.43平米。(摘自《中国城市统计年鉴1999》)

    至目前,中国城镇的人均居住面积30平米。至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%,分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。
   与此同时,城镇居民人均居住支出也有较大幅度增长。2010年城镇居民家庭人均居住支出1332元,比2005年增长64.7%,年均增长10.5%。居住服务费支出增长较快,2010年城镇居民人均支出居住服务费103元,比2005年增长139.2%,年均增长19.1%。

  就农村居民而言,2010年人均居住面积34.1平方米,比2005年增加4.4平方米,增长14.8%。其中65.1%的农户人均居住面积大于25平方米,比2005年增加9.2个百分点。

    那么我们凭什么说绝大多数家庭买不起商品房?我们有凭什么说一定要靠保障房解决住房问题呢?这是从房地产市场化改革初始就一直在争论的问题,而房价的高涨,主要是被地价推动的,房地产市场化改革的过程中,绝大多数城市人群一直在享受政策房,按任志强老总研究中心的数据,北京政策房大约占75%,商品房占总的住房供求的25%。

    中指研究院数据显示:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。分段看1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。当然,压抑了一年半的上一轮调控的恶果是2009年,重点城市的房价几乎翻一番,2010年重点城市的房价也是高速上涨的局面。但是,这是错误调控造成的短期内土地供应严重下降引起的。

    2011年保障房大建的分解指标已经大体确定。我们看一下各组数据:一是400万套棚户区改造住房,二是经济适用房和两限房近200万套,三是廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套。那么实际上我们看到的是,真正改变供求格局的仅仅来自于220万套公租房,我认为,公租房实际替代了部分经济适用房的供应,那么,保障房大建与我们商品房市场化改革12年一直在做的并没有根本区别,更何况,引入社会资金建设保障房的计划,恰恰是房企的良机。在盈利模式得到确认的情况下,房企转向配建下的保障房开发,并无多少难点。

    根据权威测算,今年即将建设的1000万套保障性住房所需13000亿至14000亿元资金,投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。这还仅仅是部分估算,征地、拆迁补偿以及公共配套设施还不包含在内。那么房企顺应开发模式的改变,主动转向保障房建设,让高层不再纠结,真正实现“保障的归保障,商品的归市场”,那么我们期待的中国地产春天才真正来到了。
    是城市化进程,是改善住房消费的强烈要求叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱,而官方的确认支柱地位远远落后于市场的发展。作为经济基础房地产行业,上下联系了50多个相关行业,东西部的发展不平衡,基础行业的退出远远达不到目的,转型也不是一朝一夕的事。

    住房将是富裕起来的国人未来三十年的最大消费产品。这是不可改变的趋势,也注定是房企发展的良机。那么我们说,中国房地产白银30年开始了,转变开发模式下的房企,将迎来三十年的稳定健康发展。

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