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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:稳定房价涨幅的愿望都恐是奢望  

2011-03-30 06:22:58|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:稳定房价涨幅的愿望都恐是奢望

    部分地方政府的房价限价预期基本锁定在涨幅10%左右,虽然不被网民理解,但是在成本因素全面上升的基础上,特别是在拆迁成本与人工成本,保障房配建成本全部上升的基础上,稳定涨幅实际都是奢望。更别提什么房价大跌了。

    最新的控制房价涨幅版本来自于北京。昨晚消息:北京市住建委有关负责人表示,经市政府研究,并广泛听取各界意见后确定,本市新建普通住房价格控制目标是:加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

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    数据显示的2010年北京房地产运行情况:

  与2009年12月份相比,北京全市新建住宅销售价格上涨9.9%,其中,纯商品住宅上涨10.9%;经济适用房和限价房上涨2.4%,。分房屋类型看,新建住宅中普通住宅类销售价格上涨11.1%;公寓、别墅类上涨7.6%;其他住宅类上涨11.3%。

    具体措施上,北京市表示:在解决中低收入住房困难家庭方面,主要是靠抓住房保障:今年本市将进一步扩大住房保障规模,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,竣工保障性住房10万套,并且优先重点保障廉租家庭;大力发展公租房,今年筹集公租房房源6万套以上,通过廉租房和公租房,争取逐步覆盖各类保障家庭。满足群众刚性自住和改善性需求,主要是通过市场上的新建普通住房解决。

  而对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目,将严格调控,促使价格回落到合理区间。

    在加大保障房新建改建购买租赁的基础上,限价令指向普通住宅。而按北京市对普通商品住宅的解释:指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房,其中以90平方米(含)以下住房为主,包括普通商品房和保障性住房。

    房价过快上涨的城市基本来自于东部发达的一二三四线城市。主要原因是这些地区的经济发展迅速,与中西部差距明显,所以涌入东部城市的人群一直在稳定增长,原因是这些城市的机会太多,而这些城市的开发过程已经远离郊区圈地,而转向了市内拆迁改造挖潜。实际是棚户区和旧城改造规模越大,土地成本越高。特别是新的拆迁条例指向城市国有建设用地上的房屋与土地征收,这些地区的居住类土地的成本本身提高迅速。那么招拍挂的底价一直上升。

    我们的保障房配建制,几乎是地方政府的主要选择,单独供地的保障房项目很少见,甚至几乎不存在。这样,普通商品房小区在招拍挂过程中,附加的条件是保障房代建多少多少。这是硬性指标,那么保障房代建部分的成本加入到普通商品房与高档商品房的成本当中。那么,一方面,我们选择保障房大建,一方面,我们还要对商品房部分的价格涨幅进行限制。我们现在的目标和解决方案是:保障房配建到商品房中,商品房还不能涨价,摁着葫芦的同时,我们还选择摁着瓢。这就是极为艰难的目标了。

    当然我们还存在一个很大的问题,比如数据打架的问题。我们习惯的均价,实际对一个城市的区域房价没有任何意义。比如,我们可以采用区域供应调整的方式限制均价。但是,这类均价的涨跌与百姓的观感存在很大差距,这也是国家统计局2009年全国房价上涨1.5%的基数来自于全国选样,而不是单纯一线城市或者东部城市。有些人拿出2009年国家统计局的数据说事本身就是在混淆视听。

    即使在一线城市,房地局数据与媒体数据也有很大的区别,主要来源于均价这个糊涂概念。作为研究房地产市场的专业人士,都很难明白数据到底是怎么回事。这样,所谓的限价令实际是不存在基础的。如果是限制均价,我相信最终的数据,怎么解释都有道理。

    最简单的方式,是加大中心城区以外的土地供应和住房上市的比重。但是,各个城市的主城区,豪宅化将成为趋势,这样,限制主城区的土地上市量与住房供应量,房价均价很简单的可以得到控制。

    在一个数据基础都混乱不清的城市,要求地方政府承担限价的责任,本身就是不切实际的考虑。而人工费的增长幅度大家有目共睹,土地价格也绝不会出现下降的趋势。这种情况下的真实房价涨幅,是很难得到控制的。

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