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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:简单粗暴行政有悖市场原则  

2011-03-06 06:50:14|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:简单粗暴行政有悖市场原则

    对于满足人民群众的物质文化生活有要求的政府,面对汹涌的城市化进程,面对富裕之后的房车消费成为未来三十年主流的现实,考虑的应该是城乡规划与这种潮流相适应,而不是靠简单的限购车、限行车,也不应该是限购限贷房的方式改变正常的市场反应,我们的执政能力欠缺可以理解,毕竟我们的发展太过迅猛,但是,我们不能违背市场原则,更不该把政府没有做好,没有尽到责任的问题归于商人的所谓道德修养不够。

    没有人抱怨车价高,原因是汽车制造不会受到资源短缺的限制,而且由于科技进步,汽车的更新换代极快,更由于资源丰富,汽车非楼市,只有贬值的份,没有升值的趋势。所以汽车一般只是消费品。但住房不是单纯的消费品,由于中国房地产市场发展之初,土地问题不突出,对于土地价格的认识,土地的使用者并不清楚,但是,经历12年的住房市场化发展,土地供求矛盾日益凸显,我们要解决的恰恰是占地矛盾与百姓财产的增值。

    特别是农民个人,最大的财产一般也只是土地,不论是农村集体建设用地的宅基地,还是农民更重的基本与一般农田,还原产权,还地于民是必须要走的。我们目前土地的法律法规很显然与现实相冲突,农村大量的征地拆迁纠纷实质还是土地法规不健全的效果延伸。如果土地是农民的,不是现在模棱两可的所谓国有土地概念,强制拆迁低价征地不会这样愈演愈烈。

    地方政府对于拆迁征地的热情,最根本的原因还是我们的土地制度与土地所有权缺陷,而目前的土地管理法新法,却一直在征求意见阶段,迟迟不能出台。这才是问题的关键,原因是城市化进程的农民如果带着土地应该获取的财富,不会有目前的压力,更不该有保障房的巨大压力。

    不解决根本问题,而是无视市场真实,无视市场发展的必然,也造成了对于发展的惧怕,做出违背市场原则的错事。

    大禹治水的典故,国人无人不知,但是实践起来,却完全背道而驰。目前个别城市的限购房车,以及车辆限行,最根本的问题在于城市发展的超常规,与城市规划短期效率之间的矛盾。比如北京市,环路设计问题一直是争论的焦点,我们看到的情况恰恰是最主要的拥堵,来自于环路出口的设置不合理。至于人流涌入北京,需要解决的恰恰是产业与行政、教育资源的分流。需要解决的还有发展的不均衡,但是,多年以来任由发展,问题出来了只依靠行政命令,最终的效果不会明显,甚至一定走到目的的反面。

    也不要抱怨国人的变通能力,以及下层执政的宽松,违背市场原则的行政命令被市场规律消解,这是在情理之中的事。

    总理的两会报告,仍旧是遏制部分城市的房价涨幅。有关楼市调控的问题,总理讲了三点:

    坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。

  一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度,提高透明度,加强社会监督,保证符合条件的家庭受益。

  二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。

    三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

    第一点,应该是还的保障房欠债。98年市场化改革之初,经适房占比70%的安排最终没有实现。而且经适房的最大份额实际被职工集资建房完全混淆了,针对最低层群的经适房不是不存在,而是由于工资水平的欠缺,经适房从产生的最初就与最低收入群体无缘。所以也就不要去抱怨经适房里开着宝马,而是经适房设计与百姓收入水平完全脱节。我的朋友在北京最大的经适房项目搞营销六年,2650的房价,现在看来很低,而此项目销售的初期,如此价格与周边市场并无多少差距,中低收入者根本不具购买实力。如沪深股市的原始股,基本是摊派的方式销售的。所以对前后市场的发展,要有准确的认知。

    第二点,部分城市的房价上涨迅速,还是城市资源的不平衡,虽然我们有户籍限制,但是事实上我们早已经开始宣传了户籍制度的不合理,也预报了户籍制度一定会取消。一二线城市的商机无限,人流涌入京深沪穗杭等超级城市没有门槛压力,也就是这些城市人口暴增的主要原因。我们能看到的是,即使住在狭窄阴暗的地下空间,即使是蜗居蚁居,有理想想发财的年轻人也不愿离开超级大都市。发展平衡问题才是问题的关键。

    至于第三点的问责制,我一直不看好的根本原因不单单是不切实际,高层调控了8年都没有解决的事情,地方政府一无财政支持,二无土地利用权力,无米之炊巧妇难为。这是极为简单的道理,那么地方政府如何玩转数字?这是我们必须关注的。

    长效机制的建立我们一直没有做到。我一直强调:有机会的时候,我们选择错误,认识已经随着市场的撞击改变了,机会却失去了。这就是楼市所走的路。但愿我们的汽车市场,不要重复犯楼市调控的错误。毕竟未来三十年,汹涌的城市化进程无法阻挡的同时,住房汽车也成为居民最大的也是不可遏制的消费重心。

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