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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:停止拿地将错失未来两年市场先机  

2011-03-08 02:27:47|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:停止拿地将错失未来两年市场先机

    强力调控下的局面,很像2008年。但是,房企不该有08年万科与富力等等企业的错误选择。毕竟,限购限贷不会是常态政策,而减少拿地速度之后的市场,一定是供求失衡进一步严重的市场。在保障房公租化的形势下,几乎所有住宅需求,都只是短暂压抑,并不可能消失。那么市场回暖绝不会在两年之后,本轮调控的严厉,不会有大范围,持续的市场萎缩。而且,住宅价格依旧是遏制房价上涨的努力,而非降价。

    据报道,数据显示,全国100个城市房价环比涨幅放缓,2月份仅上涨0.48%,十大主要城市房价涨幅几乎减半,而成交量也几乎都出现70%的下跌。

    但是与此同时,土地出让市场的观望也是前两个月的主流。今年前两个月北京共出让39宗土地,土地收入达132.35亿元。而去年12月份,北京卖出59宗土地,土地收入达567.1亿元。

    根据北京市土地储备整理中心统计显示,今年2月份北京出让土地中包括经营性用地11宗,经营性用地出让收入合计达69.86亿元,在土地收入中占到98.5%。在经营性用地中,纯住宅类用地只有2宗,其他9宗为商业金融用地或多功能用地。其中,北京首批住宅用地公布出让结果显示,顺义沙峪地块以低价成交,折合楼面价仅8020元/平方米,远远低于此前周边土地价格。

    中指研究院提供的数据显示,2011年2月,全国土地市场新推出的土地较去年同期增加了18.7%,但成交面积却下滑了43%,住宅用地推出较去年同期增长了10%,但成交量下跌五成,地价下跌了15%。

    地价下跌,并非是真实的下跌,比如北京,主要是五环外的土地出让,地价均价的下跌也在情理之中。我们有极为不完善的指标体系,而均价下跌对市场的误导是很普遍的现象。

    《财经网》署名文章“上海房价均价跌破2万大关触及近32周以来新低”称:3月7日,上海市房地产交易中心官网“网上房地产”统计数据显示,在一系列新政调控之后,上海房价持续下滑,并于3月第一周跌破2万元关口,为19216元/平方米。这是近32周以来的新低,接近2010年“4.17”新政之后的最低水平,分析人士认为高端豪宅成交量大跌是主要原因。早在2005年新老国八条之后,上海房价曾跌破万元大关。据说,当时环内没项目开盘。

    但是,在新政持续出台之下的短期观望,是十年九调控的自然反应。而调控有效期一般不超过半年的过往经验是可以记取的。

    财政部长谢旭人在两会新闻发布会上的讲话有其合理性:“全国地价总体水平上升。大体有两个方面的因素,一方面城市房地产比较兴旺,对土地需求量也大。另一方面土地转让本身的成本也在上升,主要是征地拆迁补偿成本的上升,对土地出让的价格也有影响。”

    那么指望土地价格的下探,在目前的招拍挂体系中是无法实现的。当然对于房价的下降,更没有任何因素支撑。

    谢部长同时回忆道:“特别是2009年(此说不确,应该是2008年与2009年第二季度),因为受国际金融危机的冲击,我国经济受到比较大的影响,那时候房地产市场比较低迷,各地接连发生土地招拍挂流标的情况,因为没有人要这个地,后来经济逐步恢复增长,特别是去年经济保持比较快的增长情况下,土地出让相应增多。”

    调控之后的市场反弹,主要原因在于调控从始至终的思路错误,本轮也根本不可能摆脱这些错误。特别是保障房用地增加的同时,缩减的一定是商品房用地总量,那么对于土地市场来说,住宅市场供应会极度缩减,但是,在居住理念不可能改变的现实情况下,保障房根本不可能影响到商品房总需求。而限购与限贷的直接后果一定是提高了居民的购买预期。那么政策即使只是回归常态,商品房销量必将无法遏制。

    这种情况恰恰是未来两年之后很自然的现象。那么,目前停止拿地的企业,最终会错失市场先机。 

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陈宝存

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