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陈宝存:“限购令”会有多大效果?  

2011-04-12 06:32:07|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:“限购令”会有多大效果?

全经联研究院副院长

(大连某杂志约稿) 

    去年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二、三线城市全面铺开。根据各地公布的信息统计,全国出台“限购令”的城市已达到23个,分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。

    据国家统计局的数据显示,在2010年的销售面积及销售额度增速上,中部地区为19.9%及39.7%,西部地区为13.5%及32.2%,均远高于东部地区的4.1%及10.1%。如此情势,说明二三线城市已成为房价上涨的主力。这与大型房企转战中西部二三线城市有关。实际09年中开始,一线城市土地出让难题致使如万科、万达、恒大这样的超级房企全国布局转战二三线城市成为主要方向。

    有新的消息显示:住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,主要包括已出台“限购令” 城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市,未来房地产调控政策将进一步细化。

    但是,我们看到的是第二批限购令出台的城市(省会城市为主体),并未选择如北京一样的限购模式,原因是北京限购令实际目的是限制外来低素质人口的涌入。而石家庄与贵阳这样的城市,未来规划要求大量的吸收外来人口。这也是石家庄限购令本地限第三套、外地限第二套的同时,户籍制度改革加速:在石家庄生活工作满半年的外地人口可以入籍石家庄市。这与少数土地换户籍的城市,思想上有天壤之别。

    有新的消息显示:住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,主要包括已出台“限购令” 城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市,未来房地产调控政策将进一步细化。

    限购令作为行政命令的调控,与地方政府和开发企业冲突是十分强烈的。首先,房企应对限购令的方法实际很简单,并且真实有效地反应是延缓开盘、调慢开发建设速度、减少拿地。08年的上一轮调控,包括万科富力这样的超级房企,拿地的速度放缓。甚至不再拿地。08年是河北省三年大变样的开局之年,但是08年除廊坊土地出让因为有北京紧邻的燕郊出让31个亿,石家庄08年12月26日出让给万达的尖岭村改造的未拆迁土地之外,其余所有三线城市08年土地出让为0。这对于地方政府是灾难性的。不但土地财政实现不了,连改变城市的努力也难以达到。

    而大建保障房的计划,土地供应主要转向保障房,以时间换空间的思路非常清晰,但是效果未必好。在保障房大建的口号下,实际大量的保障房产生于棚户区改造,加上中小户型商品房也纳入政府保障房建设,实际上目前的中低端市场早已经是中小户型为主,那么配建出来的商品房房价,在配建成为地方政府保障房建设的主体之后,土地成本必将更高。

    超级一线城市限购实属土地供应不能保障下的无奈,而二三线城市目前的开发主体已经是一线城市的房企为主。这些超级房企的资金链我们是很难抑制住的。加上执行过程中的变通,二三线城市的房价是很难回落的。

    我们大建保障房的规划,真实有效的供应给市场消费主体的中端消费群体的只有公租房,但是,公租房在我们绝不可能成为消费的首选,而只是短暂的替代品。所以,未来三年,销售形势将在限购令的压制所集聚能量的必然爆发。所以我认为房企目前拿地仍然是主要应对市场策略。

    我们看到的是,对于房价的走势,这一轮与08年最大的不同在于相信调控会降低房价的人们越来越少。那么限购令出台之后的少数房企的试探性优惠也就很轻易的启动了市场。而限购令误伤的群体,买房的要求反而进一步加大。一旦市场放开,抢购会成为未来的主流。事实是,只要限制的产品在我们国度是必然引起市场的追捧的,千方百计达至购买的目的,由此产生的变通措施将是限购令严格执行之下新的风景线。

    一个总的感觉是,本轮调控较之08年,最大的不同恰恰是开发企业的心态。至于目前试探市场的降价楼盘,我们更应该看作是推广策略,以价格换销量,在限购令下,并不会真实有效的换到你想要的销售量。

    我常常劝咨询我的朋友:都限购了你还犹豫什么?我认为,5.1前出手买房是明智的选择。或者,见到促销比例达到5-10%的,不要继续犹豫。

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