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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:“反木桶理论”—决定房价的是“天价”地  

2011-04-18 06:53:52|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:“反木桶理论”—决定房价的是“天价”地

    据报道:中国城市地价动态监测系统16日晚发布简报显示,2010年一季度的全国地价总体水平仍然小幅上升,而居住用地价格涨幅开始回落。一季度监测的数据显示,在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下,全国地价总体水平仍然小幅上升,但居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。

    全国主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米,商业、居住、工业分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米,呈小幅上升态势;环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%;同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地价环比、同比增速放缓,居住地价环比、同比增幅均较上季度收窄。

    土地招拍挂政策严格实施以来,一直漏洞百出。特别是二三线及以下城市,真实的市场条件下的招拍挂是很难生存的。有很多城市,在一块土地拍出天价之后,紧随着几块运作下的招标或者挂牌、拍卖的土地做幌子。有很多进入二三线城市的开发商和我讲:为什么有钱我们也拿不到地呢?这恰恰是土地招拍挂制度需要解决的问题,那就是暗箱操作。

    如何杜绝暗箱操作?实际在现有制度与文化条件下,几乎是不可能的。所以我说:土地招拍挂政策是错误的时间出台了貌似完善的政策。但是,我们的大环境下,土地招拍挂严格政策下的暗箱操作,不过是成为更大的权力寻租。

    所谓“木桶原理”又称“短板理论”,也即“木桶定律”,其核心内容为:一只木桶盛水的多少,并不取决于桶壁上最高的那块木块,而恰恰取决于桶壁上最短的那块。其二,只要这个木桶里有一块不够高度,木桶里的水就不可能是满的。

    但是,木桶理论在房价的形成过程中,特别是刚刚开始市场化实践的中国楼市,却不起作用。我们知道的一直是天价地决定房价,而房价又反推了拆迁安置补偿征地成本。当然一个深层原因还是土地产权制度不明确造成的土地市场无价格标准。

    所以,我们的前12年的房地产市场化改革的实践中,最大的问题是土地产权制度所造成的价格差异一直在大幅变动。《华夏时报》去年的一篇文章:北京总部基地9年来地价增长145倍。虽然这种说法并不严密,但是代表了12年房地产市场化过程中,真实的房价波动主因是地价的波动。

    没有准确的通用的土地价格体系,也就造成了土地市场从收购到拍卖环节的混乱不堪。加之我们最初的调控采用银地双紧的错误调控手段。虽然07年之后已经转变为单紧银根,放松地根的思路,但是事实上,单紧银根最终放松地根也无从实现。那么,在房企的大力竞争中,09年至今的土地市场,一直天价地不断,原因在于供应量无法满足市场中开发企业的需求。抢夺土地很难避免。

    《每日经济新闻》4月15日报道:万科将在河北省的6个城市建设6000~8000套保障房,其中以租赁性住房为主。建设上述保障房所需的土地,将由地方政府无偿提供,万科在这一工程上的拿地成本几乎为零。
    我不知道报道的真实性,或者无偿供地的实质到底什么意思?但是我知道的是,无偿提供的土地地方政府需要从农民手里征用。而目前的所谓公益事业与公建配套征地,一直是征地拆迁恶性事件的主要原因。指望地方政府财政转移支付征地款实际只是助长恶性征地的冲动,不宜提倡。

    还有一个问题在于保障房大建名义下的配建制。估计这是保障房建设的主流形势,所以目前的保障房本年度资金需求的1.4万亿,根本不考虑土地来源与土地成本。但是,如果没有大量的商品房用地上市交易,保障房配建也就成了无源之水无本之木。

    根据北京市土地储备中心公开信息,4月下旬将有13宗经营性地块出让,其中包含居住功能用地的有11宗,比重接近九成,规划建筑面积达189.8万平方米,远超出第一季度总推出的住宅土地量。其中4宗地将配建保障房,分别在通州区通州新城、顺义区仁和镇、密云县以及大兴区生物医药基地。公告显示,位于顺义区仁和镇梅沟营村的地块需配建12.5万平方米两限房,占该地块总建筑面积的一半。计划出让的地块中,除丰台两宗、通州一宗住宅用地采取招标方式外,其他八宗用地均启用挂牌出让。

    这就存在很大的问题。那么招标挂牌成为主流,入围条件的限制恰恰成为最大的寻租空间。而评标在我们看来,有多少公正性可言?但是,大量配建保障房,对于地方政府来说是最简单的事,可是商品房用地的成本大幅提高的结果还是商品房价的大幅上涨。而商品房价绝不可能对未来的新地块征用拆迁不造成任何负面影响。往往复复的拉锯对弈的结果,只能是土地的价格新的走高,天价地避免了之后,加上保障房大建部分的成本。事实上的新上市土地无疑又是新的形式下的天价。

    遏制房价能有效吗?

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