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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:限价令目标完成有赖于统计局  

2011-04-23 00:52:19|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:限价令目标完成有赖于统计局

    凤凰网房产讯 央行前不久发布了《74.4%居民称当前房价过高购房意愿下降》,统计局和中房信的调查结果也显示2011年第一季度中国购房者信心指数环比上涨0.7点,就这个问题,凤凰网房产连线了全经联研究院副院长陈宝存先生,他认为购房者的状态反映了楼市即将回暖,同时他也表示楼市拐点不会出现,今年房价依旧是稳中上涨的趋势,不要对保障房抱太大希望!

   
    凤凰网房产:前段时间央行调查数据显示74.4%居民称当前房价过高购房意愿下降,还有近期中房信调查显示一季度购房者信心环比上涨了0.7点,同比降了5.5点,您谈一下,首先同比降5.5意味着什么呢,反映出来什么情况?
    陈宝存:目前购房欲望下降或者是观望这种情况确实是存在的,为什么会这样?主要就是舆论上的很多东西,让很多购房者开始摇摆了,实际上现在不相信房价降的人会越来越多,跟08年相比特别明显。同比2010年第一季度降了5.5,环比上个季度涨了0.7点,这个是比较正常的,去年四月份那是什么状况?去年的国十条之前,那时候都想买房。实际上限购和现在所有的政策都是在压制百姓的预期,就是让你暂时不要买房,政策都是照着这个方向去做的,但是现在环比上个季度涨了0.7点,应该说这个楼市要逐渐的回暖了。 
    凤凰网房产:这个环比上涨是不是因为大家觉得这个政策有点力度,心态有所调整呢?    
    陈宝存:不是说政策有点力度,是政策效果一般,所以一季度可能观望,现在政策出尽了,关键你这一轮的打压政策出的太强烈了,但是与此同时市场还是没有特别大的变化,再有就是各地方政府在遏制房价的所谓限价令上面都是涨幅。那你还等什么呢?  
    凤凰网房产:您觉得现在购房者的购房信心依然在下降,这个怎么能给大家增加点信心呢,政府该怎么做?    
    陈宝存:我觉得现在购房的欲望并没有实质性的下降,从你刚才说的数据来讲没有大幅度的下降这就已经是很成功,就是对政策的效果实际上老百姓没有特别看好。    
    凤凰网房产:大家还是期盼再出台更严厉一点的政策   
    陈宝存:是这样,但是政策未必见得了效。    
    凤凰网房产:您觉得怎么做才会有更实际的效果呢?   
    陈宝存:当然不会有,不可能有效果,因为目前的这种调控方式,不过就是这么多年以来的三板斧政策,它老是那三招,别的招没有,从来就没有别的招,03年的招跟现在的招是一样的,只不过就是加加码。至于目前所谓的强力政策,也就是行政的限购政策。前一个时期,就是在确定现在政策基调前,据称当时高层把行业协会的,把各个口的专家们聚集一起商量,到底采用什么招数才能达到目的?说到市场的招数,没有人发言。就是说大家都觉得市场招数是没有了。

    那么非市场招数呢?那就是行政措施了,据说在场的每一个人都出了十几招。市场的招数没有,只有现在行政的这种招数,那就是限购,即使想买也不让你买了。

    凤凰网房产:这个限购同时限制了很多人不能买房   
    陈宝存:不能买的以后再说,现在是以时间换空间。这一年你不能买,别的招确实也没有。因为现在老百姓对于买房这个预期越来越强烈,就是说你没有抑制住房价,这么多年你都没有抑制住,老百姓没有大的盼望,就是房价大跌的那种预期,只要没有房价大跌的预期现在再有通胀的预期老百姓是不会等的,他钱在那儿放着要贬值的,所以说只有买房。而且房子你不光是投资性需求,你不是光投资倒房的,倒房的现在已经出了一线城市了,到了三四线去倒了,但是你一线城市那种需求你是抑制不住的,你越抑制给老百姓的预期越是得抢着买房,只要让买我就买。  
    现在政策都起了反作用了,老百姓看来能买上就不错了,就跟买车似的,买一个车号,加七万块钱、八万块钱都干,所以一个夏利二手车都能卖到十万,短缺经济条件下中国老百姓就怕买不上东西。  
    凤凰网房产:前段时间传言预计五一之后再出台新政,您觉得会出吗?  
    陈宝存:刚才提过市场的招没有了,那么行政的招你说它出的不够狠吗?不让你买了,你还怎么着,以后还要取消房贷?那就是开玩笑了,所以这些东西,行政的招现在基本上已经出尽了。至于你说加息与加准备金率,这个对整个市场是没有多少效果的,尤其是对房地产市场。实际上现在资金的这种紧缩,大企业紧缩不着,央企、国企上市公司你能紧缩到它们吗?做不到,那小企业呢,它本身就是玩项目倒项目的,能做就自己做,不能做了,那卖了。  
    凤凰网房产:对。    
    陈宝存:所以说,拿这个资金链去紧缩房企根本没有多少效果,倒是现在反而紧缩的结果就是土地流拍了,因为现在大规模的建保障房,你都配建到商品房小区里头去,这是唯一的有效方式,那人家当然就不买地了,保障房也就丢了,也就没有了。   
    凤凰网房产:保障房这个事儿您怎么看?20号晚上温总理发言时又提到“中央财政增加180亿元建设公租房廉租房”。   
    陈宝存:那点钱被全国660个城市分分,一个城市不过几千万?这些东西不要再说,再说已经没有任何效果了,因为你能拿出来的钱只有一千个亿,这个一千个亿具体分到各地剩下多少呢?这在保障房建设当中,确实是杯水车薪的,现在因为你的盈利模式根本就不明确,你到底能不能盈利,怎么盈利,不明确,这些要是不明确的话,要引入社会资金,社会资金不会追捧你的。   
    所以说今年的保障房,肯定就是一头雾水,应该是实现不了,没有人相信能实现。    
    凤凰网房产:那就是说保障房不出来,那个房价拐点不会出现?  
    陈宝存:保障房出来对房价也没影响,这一说就说得太远了,现在保障房目前它确定的一千万套的,比如说400万套是棚户区改造,150万套到160万套是廉租房,分解看看,实际上真正来说影响了格局的,只有220万套那个公租房,但是公租房220万套,实际上是把原来经济适用房的那个数字给移过来。市场的情况根本没有发生任何本质的变化。

实际上保障房棚户区改造,那是属于旧城改造,我们开发企业一直在做,除了给回迁的房之外,剩下的土地用于房地产开发,一直都是这么做的,只是把这个回迁房部分算作保障房了。  
    所以现在如果你要是细分析保障房的话,你就会知道,保障房实际上就是在瞎说。没有对市场有任何的影响,但是现在有影响就是非得要建多少保障房,像北京,原来商品房小区配建30%保障房还嫌少,那你配建60%的话你问问谁干呢?    
    凤凰网房产:您觉得这个楼市拐点会出现吗?什么时候出现?  
    陈宝存:不会!没有拐点,今年还是一个稳中上涨的趋势,涨幅应该是受限制的。控制住,至少数据得控制住,但是数据是数据。今年统计局会完成这个房价涨幅的指标,那是统计局的事儿,不是市场的事儿。

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