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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:本轮地产调控“伤敌八百自损一千”  

2011-05-17 07:28:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:本轮地产调控“伤敌八百自损一千”

    楼市调控的深化,导致的是市场乱象。市场目前的僵局,是依靠不间断的政策维持的。但是,目前的赌气政策是不可能一直更新的,招数不多,只有三板斧,那么对付三板斧的手段也必将越来越高超。但是,很显然政策的制定者是预料不到的。

    据报道:国家发展和改革委员会日前发布通知,要求房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》,执行“一房一价”政策。某新闻社记者在广州采访中了解到,“一房一价”遭遇“执行缩水”。有些人认为,“一房一价”执行的尺度模糊,建议调控措施还需“精准一些”。一方面,可与开发商的成本核算结合起来,防止乱报价;另一方面,还要严格审核销售的利润率是否在合理区间等,达到遏制开发商随意报价的目的。

    在所谓的“房价泡沫”的大背景下,更有专家声称最好房价回归计划经济阶段,重返政府定价机制,而且我听到的这位专家还贵为国务院研究室的高位。只是,极端外行到如此,计划经济思维这般强烈,是完全没有想到的。这也看出来不理性的政策实际是各方折中的产物,对房地产行业的发展,持偏见的不在少数。只是,历史是不可能开倒车的。

    房价问题的产生,恰恰是市场不完善的产物,而不是市场化的错误。特别是市场化12年来,土地城乡二元结构与04年严格执行的国有土地招拍挂制度之间的衔接做的不够流畅,而且目前对土地财政的宣传远远与事实相悖,一系列的问题导致土地问题,特别是拆迁问题越演越烈,而当局对土地价格问题从无正确的解释与引导,导致土地的价格一直是一头雾水。

    土地价格最终必然传导至房价上面,这是很难改变的。03年之前,房价问题一直也是某些专家一直盯死的重点,不论是人民日报1989年的那则笑话,声称当时的北京房价大学毕业生100年也买不起,还是02年开始的魏杰王小广的房地产泡沫必破的观点,现在回过头来看都相当的可笑。

    但是,他们的可笑,引导政府的宏观调控一开始就走上了错误的轨道。双紧银根、地根政策,在04年土地招拍挂严格执行之后,造成了房企对土地的追捧。这是市场上土地出让单方依靠计划的恶果。而03年之前的土地市场,招拍挂与协议出让并行,虽然有这样那样的问题,但是,由于八仙过海,各显神通的体制,土地价格一直没有公开。这也是03年之前的项目,土地价格超低的主要原因。那么房价也一直受控制。

    “面粉贵过面包”现象的产生,有市场的道理。特别是实体经济出现问题的06年开始,大量的企业转型,包括产能过剩的央企国企转型到房地产领域刨食,对他们的抑制一直以来没有招数。而央企国企对土地招拍挂市场的推动过于强烈。但是,对于没有任何土地储备的转型企业,在严重紧缩的土地市场供应面前,只有一途:高价拿地。

    而04年土地招拍挂政策严控的05、06年,这种土地市场的乱局,高层有绝对的责任。但是目前却是在推卸这个责任。

    是土地供应的政府不作为,才导致的市场上土地上市量的急剧紧缩。这也是07年、09、10年三年的时间把土地价格和房价急剧推高的主要原因,当然货币高发对于市场的促进左右不可低估。还有一点在于市场的土地逐渐转移至城市拆迁腾退,而一二线城市的拆迁安置,不论是纯货币补偿还是原址及异地回迁,这些方式对于城市人群的住房改善和城市发展起到了极大的推进作用。这也是所谓的房价收入比在国内失效的主要原因。

    而短短的12年市场化,中国城镇人均住房面积从98年大多数城市人均不足15平米,推进到了目前的城镇人均30平米。这是房地产市场机制的巨大成绩。而市政建设大配套的提升,也主要来自于土地出让收益,这是有数据可查的。

    我们本轮调控信心十足主要还是对保障房的期盼,但是,地方财政的艰难,实现保障房的建设,还要来自于企业的努力。但是,这种努力的前提仍旧是市场上的企业能够接受的保障房利益。只是,我们针对一线城市的调控方式,对于二线及以下城市的市场几乎没有可以借鉴的意义。那么全国一盘棋的调控,被下面城市突破自在情理之中,原因是他们地方财政是不可能支持保障房建设的,只能依靠商品房配建制解决保障房难题。

    这样的机制下,保障房乱象在地方越演越烈纯属政策制定的失误,石家庄罚没小产权与违建的方式,严重背离了新的土地管理法修改方向,当然作秀成分明显。各地所谓的职工集资建房的被鼓励,更是国有土地资产的巨大流失,然而不是解决市场问题的努力,只不过是权贵阶层的利益被保障而已。不知道所谓的职工集资建房适应不适应一套房政策。

    目前的保障房建设,实际满足的是最不缺房的群体。棚户区改造给城市人群无可置疑。而职工集资建房代替经济适用房,保障的是已有城市人群,特别是国家机关事业单位国企央企等等少数人的利益,我们知道的是,除了少数富裕人群,只有这个阶层是原有购房的主力,他们以往享受的福利房也是最多的。限价房的许多分配消息,我们也能看到仍旧是城市富裕阶层的专利,只是,最需要保障房的,被排除在保障房之外的趋势越来越明显。

    不要相信目前的赌气政策会改变市场状况。不靠市场的充足供应,市场必将重复的是一控就死,一放就乱。这从最近深穗市场的表现可以看出未来调控松动的市场趋势。抢购,必然在未来调控无法坚持的局面中产生。

    不理性的调控政策执行的结果必然是伤敌八百自损一千。没有长效机制,没有充足的准备期的所有调控政策才是目前房价困局的主因。

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