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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:商品房需求被强烈压制的调控恶果无穷  

2011-05-18 01:06:51|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:商品房需求被强烈压制的调控恶果无穷

    引用我的博客文章《陈宝存:本轮地产调控“伤敌八百自损一千”》中的评论,网友“裸眼看世界”的一段话:

    “要想理解目前的房地产市场,其实很简单。不要相信统计局,不要相信住建部,不要相信发改委,不要相信调控政策,更不要相信那些大唱民生的“专家”。那么相信什么呢?
    如果你有30个比较熟悉的朋友,你可以考察一下他们的家庭状况,看看他们下一步最需要什么,梳理一下你会发现,实际上中国人已经进入一个追求住房的时代:这是任何人无法改变的历史潮流。
这个潮流就是一个大前提。由此产生的供求关系的失衡也就可想而知了。
    解决温饱问题花了30-40年,解决家用设施问题也至少花了20-30年。教育问题,医疗问题已经花了几十年,依然问题多多,可能还需要几十年。住房问题,这是一个天大的问题,你认为靠保障房,几年之内能解决全民的住房问题吗?哈哈,至少我不信。有了正确的宏观认识,其他一切都可以忽略,都是浮云。

    还有很重要的是,人们对住房的需求是一个动态膨胀过程,几乎是无限的。没有住房的人,有一个床位大小的,就满足了;收入提高了,希望有个单间;事业上有建树了,可能希望两室的或者三室的;在往上,独栋别墅,甚至度假物业,乃至庄园......虽然不是人人能够进入高端,但是这是一个普遍的规律。名人富豪都是这么过来的。

    房地产,至少还有30年白银时代。”

    当然,白银30年是我先期提出的,我还有发挥:还有青铜50年,黑铁120年。你不会看到哪个发达国家的房地产市场需求完全停滞吧?这便是未来很长时间中国发展的情况。这是稳定社会的基础。

    但是,我们看到的是我们的政策一直期望一劳永逸的解决市场需求问题,一劳永逸的解决住房问题。只是,永远没有什么一劳永逸的解决方案。你解决了公租房的40平米为主的需求,难道人们不会追求80平米?120平米?240平米?480平米?以国人习惯,你给他乔家大院他也不嫌多。

    网友“阿蠡”的回复也居代表性:“对楼市的调控一定要遵循市场规律,不能用行政手段硬调,中国教训还少吗。改革到现在,不从生产关系层面解决问题,对经济和政治制度进行改革,限购,限贷都是无用功。把房地产打到在地,受伤害最大是中国经济和老百姓。理智,客观,不要有任何偏见的看待房地产市场才是正确调控之路。”

    有他们的正确认识,我聊以自慰了。只是我们目前的政策究竟想解决的是什么问题。据说,自由居住率89%高层是认可的,也是实际情况。城镇自由居住率89%,乡村的自由居住率更高。这是改革开放32年的巨大功绩,不能抹杀和否认。那么市场要解决的本来是改善性需求与新增的婚房刚性需求,还要解决的是新增城市人口的住房刚需。

    但是,保障房大建的3600万套,加上已经建设完成的1000万套(来自于住建部的数据),希望解决的是自由居住率89%以外的基本居住需求。那么之后的房地产市场,我们到底将采用何种管理方式?这是未来的问题所在。只是,我们的保障房大建计划,被很容易的异化成为特殊阶层的福利房,那么真正需要刚性住房的新增城市人口的居住需求,被排除在外。

    而且,十二五保障房大建计划,挤占的一定是商品房的土地供应。所以如北京采用的限购措施,实际是违背城市化进程的手段。而且我一直认为,城市化进程并非你政府推动的,而是发自于民间。早在70年代末开始的浙江村向城市流动的努力,实际寻找的是商机,这部分人群不是抱怨的主体。

    我们的政策,被网络情绪化的表达以而误导,被某些不具市场眼光的专家所误导。这是03年至今政策波动却不解决问题的主因。

    那么,目前的几乎所有政策,注定会造成商品房用地的极端短缺,而十二五保障房大建的计划,压制真正需求的努力,只会是筑坝堰塞湖的堵,不是疏导市场需求的良方。那么最终的结果,绝不会是房地产的市场平稳发展。

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