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陈宝存:四月数据会招致新的调控报复吗?  

2011-05-19 05:34:09|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:四月数据会招致新的调控报复吗?

    中华人民共和国国家统计局5月18日发布《4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》:首先新建商品住宅方面:与上月相比(环比),70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1.0%,涨幅比3月份缩小的城市有26个。与去年同月相比(同比),70个大中城市中,价格下降的城市有3个,比3月份增加了1个;价格涨幅回落的城市有52个,比3月份增加了6个。4月份,同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个,比3月份增加了3个。

    二手住宅方面:与上月相比(环比),70个大中城市中,价格下降的城市有16个,持平的城市有13个。与3月份相比,4月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。环比价格涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比(同比),70个大中城市中,价格下降的城市有8个,比3月份增加了3个;价格涨幅回落的城市有45个,与3月份持平。4月份,同比价格涨幅在5.0%以内的城市有43个,比3月份增加了2个。

    应该说,大力调控取得了初步成效,涨幅疯狂的2009与2010年的形势在严厉打压政策下,终于止住步伐。但是,与近期高层对市场的看法还有很大的差距。

    “五一”国际劳动节上午,温总理在北京保障性住房建设工地看望节日里仍坚守岗位的建筑工人,代表党中央、国务院向广大劳动者致以诚挚问候和良好祝愿。温总理说:“我今天之所以到保障性住房工地来,就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭,使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。”

    在遏制部分城市房价涨幅的总目标下,二三线城市的房价在一线城市限购的挤压下逐渐成为市场投资的主要区域。这是市场的必然。所以,国八条之后的房价涨幅领导者已经转移到二三线城市。此起彼伏,按下葫芦浮起瓢的形势,高层压力极大。只是在土地成本高昂、各项建设成本无一例外的上涨的局面下,降房价的梦想是很难靠市场手段达到的。更何况通胀压力已经被广大民众所接受,资产的增值也自在情理之中。

    在接受凤凰网房产的连线中我认为,四月份数据很正常,现在不能光看一线城市房价,二三线城市房价都在涨,这应该比较正常的市场数据。但因为此数据反映的各地涨价的情况也许预示着新的政策出台,所以“这不是好消息”。我认为“更发疯”的政策也许要出台,只是政策可用因素不多了,估计对市场没有多大作用,最多就是短期有用,长期肯定是观望,一旦出政策就将扩大到二三线城市。现在的一线城市房价已经可以了。现在银监会对首付比例及利率等已经很活了。下一步政策最多就是“紧缩银根”。另外,我认为保障房步伐过急,但是心急吃不到热豆腐。着急也没有用,今年保障房的建设量在目前资金土地分配盈利等模式都无法确定的情况下,保障房建设的总量很难落实到位。

    我们的调控确实陷入了两难,多年的三板斧招数,从未有过即抑制价格,又能保障市场供应不致萎缩的局面。双紧时期如此,单紧信贷时期更是如此。实际单紧信贷对市场土地需求的打压更甚。毕竟已经不是土地供应随心所欲的时代了,而且目前拆迁征地的形势非常艰难,指望地方政府加大土地供应,特别是保障房土地供应的思路是完全不切实际的。

    对于地方政府来说,最有效的手段是商品房配建保障房。那么土地供应上不去,土地市场的萎缩必然是保障房的用地无法落实。

    持续打压政策的松动短期是不可能的。市场双方的博弈,最终一定是供应方获胜。而压抑需求的努力,实际长远看不但是徒劳的,也是有害的。

    只是,今年的不理性政策应该是主流。针对4月份数据,高悬的达摩利斯之剑将更多。只是,应对调控的手段也会更多。产生了抗药性的房企,需要新的调控思路才能解决市场问题。

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