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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房地产调控僵局谁之错?  

2011-05-23 00:03:05|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房地产调控僵局谁之错?

    本轮地产调控注定陷入僵局,延续了03年开始的屡次调控之错,但是责任在谁呢?愿房企还是地方政府?实际谁也别埋怨地方政府与房企的不配合,是你的调控从基础到手段的完全错误,而我们的高层再重复错误,又永远不承认。

    保障房乱象是注定的,早在年初1000万套保障房计划大力推出之时,我们很多业内专家就将根本不具执行可能的保障房建设计划定义为大跃进。

    早在2月21日我的文章《陈宝存:保障房住建部问责住建局有效吗?》中,我曾经讲了一个故事:“前天(2月19日)某地房管局的朋友和我说了一个事:刚上任的新局长,给下属各分支机构下指标,必须完成多少套公租房,不论你采用何种手段,是买是租还是建。貌似要求十分强力,但是我们知道的是,恰恰城建房管部门一无资金,二无土地,问责一把手最终演变为问责住建局,住建部会有何感想?”

    我评价政策的后果:“最近看电视剧《钢铁时代》,对于大炼钢铁的历史场景有了新的认识。那个时期人们对社会主义祖国的建设倾注了极大的热情,人们不但“人有多大胆地有多大产”,也同时认为钢产量的翻番可以通过土法上马大建家庭小高炉实现。但是,科学性却不是热情可以解决的。由于大跃进引发的三年自然灾害后果十分严重。

    对于保障房建设的热情,我们并不否认。但是,超越过程的所有努力,都未必见效。强加给地方的保障房建设任务,在保障房问责制下,会产生什么问题,目前我还想象不到。但是,我想在目前的土地供应局面下,靠配建制解决1000万套保障房的目标是不可能实现的。那么,1000万套保障房的开工还必须完成,地方政府的各级机构会如何操作保障房建设的完成情况报告,值得我们关注。

    上述房管局领导的做法,我不认为是决心使然。简单的行政命令加上官本位的机制,下属的分支机构用什么智慧帮助领导完成目标,如何完成目标,在我们民间超强的变通能力下还是有的。”

    现在已经有了初步答案:首先石家庄市罚没违建小产权基本属于胡乱粗暴行政。山西发文直接将职工集资建房建房这样只针对少数特权和小利益群体的保障房加以肯定。北京更是直接鼓励央企国企中央与北京市机关、行政事业单位等等建设职工福利房。如此乱象,主要是保障房大建计划是那么不切实际。

    关于保障房分配的问题,我一直强调,即使土地资金建设盈利问题都能解决,保障房分配一定是新的不公正。我们惯有的思维决定了公平才是主要社会问题。而建设过程与分配过程中选择公平太难了。如何做到公正公平?什么才叫公正公平?

  我们曾经50年选择公共租赁房,也就有了50年住房供应的巨大欠债,我相信不是资金问题,而是积极性问题。这也是启动房改的最大因素。我们不是没有选择过公有制实践,我们的养懒人机制下的所谓公有制效果如何?我们不能健忘到这种程度。靠分配解决,抛开市场因素的分配是最大的不公平。保障房分配是不可能解决分配公平问题的。

    那么还原市场解决住房问题是必须的。而且十二五期间的保障房3600万套只是阶段性的解决基本住房需求,这对市场上主要以换房、改善性住房的需求根本没什么关系。而外来人口的住房需求,与3600万套的关系只有大约800万套的公租房,而公租房40平米为主,实在是无视每年进城1500万农村人口的实际需求。那么,商品房还将是未来新晋城市人口的重心,只是,我们的保障房大建只能放慢商品房土地供应。这样造成的需求压制的结果才是最大问题。我们有否解决方案?还是从此以后不让老百姓进城,也不让本地居民提升住房品质?

    靠目前延续了很多年的房地产调控政策,只能制造更大的不平等,更大的不公平。也会制造最大的市场波动。

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