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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:香河事件之后,住宅用地供应更加缩减  

2011-05-30 08:28:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:香河事件之后,住宅用地供应更加缩减

    一直以来,我们存在一个巨大误区:那就是所有用地矛盾,所有拆迁都是房地产开发商主导的,所有用地都是房地产开发商耗用的,所以查处开发商,解决的就是土地供需严重失衡、解决的将是房价上涨问题。这种思路决定了从03年之后的调控手段。实际上,房地产开发用地在用地矛盾中.

  香河事件,表面上是万科勾结地方土地部门非法占地。实际深层问题在于北京的人口用地矛盾。这也是天津郊县、河北保定、廊坊、承德、张家口很多地区组成的环北京的土地被立项为各种形式的开发用地的主因。不可能只依靠住宅的分流,最主要的是产业的分流。那么,特别是新增建设用地最紧张的河北廊坊地区,在新增建设用地严重被控制的局面下,只能采用以租代征的方式。

    我09年开始在廊坊操作的一级土地开发项目,计划做的相当保守,主要原因是新增建设用地的指标难度。15.2平方公里的新区启动区开发,每年的新增建设用地的指标只有1500亩,即使刨除去原有大约四分之一的村址用地,新增建设用地指标还需要17000亩,开发完本项目,也需要12年的时间。所以我们特别注意的是新增建设用地指标。也因为此,对于香河土地违规事件,才有准确的理解。

    实际地方政府对于房地产开发用地的供应,一直持保守态度。主要是房地产开发用地的供应,对于地方政府的可持续增加的财政效益不大。地方政府的真正压力在于产业导入、招商引资。至少在河北廊坊涿州和天津的郊县,开发建设如火如荼,大量的工业区、高新区、以及养老地产、旅游地产项目立项,分流京津人口的压力很大。但是,受18亿亩耕地红线下的新增建设用地指标增长的限制,这是京津冀的最大瓶颈,也是不可能解决的瓶颈。

    香河事件不可能是孤立的。国家土地督察武汉局28日在湖南省衡阳市组织召开鄂湘黔三省“保发展保红线工程2011年行动”推进工作会议,会议资料,国家土地督察武汉局全面开展例行督察、审核督察,据统计,2010年10月至2011年5月,共审核鄂湘黔三省经国务院及省级人民政府审批的农用地转用和土地征收项目(批次)建设用地1728个,涉及用地面积23975.33公顷,其中农用地19970.29公顷(含耕地13210.92公顷)。国家土地督察武汉局在湖北省组织开展开发区园区用地专项督察,先后对湖北省襄樊市、十堰市、孝感市和荆门市开发园区用地情况进行实地核查,督促地方政府及时查处一批土地违法案件。加强督察预警,在2010年10月份再次在三省开展了新开工项目用地专项督察,共清查出新开工项目1665个,开工用地面积18492公顷,其中违法用地385宗。12月中旬组织抽查,发现一些地方违规审批先行用地和临时用地等较为突出的问题,督促各地及早依法处置,消除违法状态。

    用地矛盾在我们目前的发展模式下,也是不可能解决的。这一点,国土资源部早已有过表态。中国国土资源部部长徐绍史去年表示,“十一五”以来,全国每年建设用地需求在1200万亩以上,每年土地利用计划下达的新增建设用地指标只有600万亩左右,缺口50%以上。

    “十二五”时期(2011-2015年),中国建设用地供求矛盾还将进一步加大。国土资源部公布的徐绍史《落实节约优先战略加强资源节约和管理》的署名文章中指出,中国是世界上人口最多的国家,正处于并将长期处于社会主义初级阶段,在一个有着庞大人口基数的发展中大国实现工业化、城镇化,对资源的巨大需求是其他任何国家都无法比拟的。中国虽然地域辽阔,资源总量大、种类全,但人均少,质量总体不高。土地资源中难利用地多,宜农地少,宜居面积仅占国土面积20%。
      国土部强调:要坚持最严格的耕地保护制度,强化耕地保护共同责任机制;严格土地利用规划和年度建设用地计划管理,从严控制非农建设占用耕地,落实耕地占补平衡,确保2015年全国耕地保有量和基本农田面积不低于18.1亿亩和15.6亿亩。
      “十二五”时期,随着工业化城镇化加快推进、巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果一系列政策措施的落实,以及国家一系列区域发展规划和政策的实施等,建设用地供求矛盾还将进一步加大。2008年全国城镇工矿建设用地达1.231亿亩,人均高于世界平均水平,大大高于其他东亚国家和地区的水平。工业用地开发强度明显偏低,容积率一般只有0.3至0.6。农村居民点用地达24798万亩,把统计公布的7.13亿农村人口和1.5亿进城务工人口加在一起,人均农村居民点用地也达到214平方米,远超150平方米的国标上限。加快转变资源开发利用方式十分必要和紧迫。

    这也是新农村建设的初衷。那么香河新农村建设的探索与努力也是可以理解的了。但是,具体执行中,我们目前对于新农村建设过程中土地腾退之后的用途却是不合理的。按现行规定,新农村建设腾出的土地不能用作商品房开发,那么,新农村建设我们的目的是什么?居民回迁与观望配套工程的所有成本依靠什么解决?这本身的矛盾,几乎没有新农村建设存在的理由,当然也不可能被企业追捧。这和保障房建设同属一个僵局。

    我们的调控,要做的是挤企业的奶,又不给企业草料。那么,企业的盈利点只能靠违规实现。只能说明的是,你的规章制度是完全错误的。

    问题并非出在住宅与商业用地的供应上,而是出在我们高耗能高占地的发展模式上。但是这一模式,却不是短期内可以改变的。

    严查香河用地违规,并且扩大至全国的话,在地方政府发展的冲动下,可能缩减的只能是住宅与商业用地。同时,用地矛盾的激化,可能影响的还有大量以旅游养老立项的开发项目。这实际会直接影响住宅与商业的土地供需。供需失衡会进一步加大。

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