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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:调控才是制造阶段性供需失衡的祸首  

2011-05-03 05:56:29|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:调控才是制造阶段性供需失衡的祸首

    地产宏观调控乱了章法和阵脚。粗暴的行政手段调控,不可能从根本上改变供需严重失衡的局面,而是继续以往的调控制造阶段性供需失衡的局面,因此,我认为调控之手胡乱挥舞,才是子04年以来土地供应与需求一直严重失衡的祸首。

    4月20日北京3住宅用地招标入市。从投标情况来看,顺义2地块流标,密云地块报价刚刚超过底价。4月13日,北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标,3家企业给出的最高报价为30.4亿元,仅比底价高出1.72亿元,折合楼面地价7760元/平方米。

    不能否认的是,存款准备金率年内4度上调,利率不断升高,房地产信托业务叫停,等等手段,加剧了获取开发贷款的难度。而融资成本提高,以及越演越烈的观望,必然影响企业的扩张能力。

    新华网南昌4月26日报道:受政策调控影响,南昌市朝阳洲片区两宗地块因无开发商报名竞拍遭遇“流拍”,这是该市土地交易市场两年多来的首次流拍。

  据南昌市国土部门信息,本来应于22日竞拍的朝阳洲一宗居住用地和一宗商业用地因无人报名遭遇“流拍”。这两宗地面积分别为70亩、12.5亩,起拍价分别为480万元/亩、390万元/亩。单从出让公告信息来看,两宗地块起拍价较之前同类地段起拍价有不小降幅,位置也不差,但这仍未吸引开发商参与。

  南昌市此次土地流拍距离上一次时隔两年多。据了解,上次流拍是在2008年7月中旬,也是房地产调控政策加紧期,当天朝阳洲5宗地块出让,2宗遭遇流拍。

    而早在三月初,一份统计数据显示:截至2月20日,今年中指所监测的33个城市中,出现土地流拍的城市有17个,其中,广州、合肥、沈阳、苏州等地土地流拍现象频频出现。其中苏州仅1月就有8幅土地流拍,土地性质全部为商业用地。

    地产调控很多人认为是商业地产的机会,对此我认为是不恰当的。只有住宅才是供需严重失衡的品种,而商业地产的快速上马与住商倒挂似成正比。目前来看,各城市仓促与盲目上马的城市综合体商业写字楼等等,可能在未来两三年内出现商业地产的整体危机。

    而事实是,过度调控带来的不单单是土地流拍的进一步加剧,同时带来的必将是房地产企业开工不足,这在2008年下半年表现的过于明显。

    调控还有一个高层不愿意承认的恶果,既是保障房建设。我们知道的是,目前的保障房1000万套的年度目标,才是高层敢于频频挥动调控之手的主要原因。但是,1000万套乃至5年3600万套,真正能落实的前提是土地市场的稳定成交,同时必须保障房企的资金链活跃,而不是断裂的努力。

    我们注意到的是,保障房品类繁多,但是与市场上最需要保障房的群体关系不大。三月人大会期间,住房建设部副部长齐骥在谈到保障性住房建设时透露,今年计划新开工建设各类保障性住房和棚户区改造1000万套,年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间,其中有8000多亿是通过社会机构投入和保障对象以及所在企业筹集来的,剩余的5000多亿资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

    实际最关键的还在于保障房的形式。齐骥表示,各类保障性住房主要分三块:

    第一块,经济适用住房和两限房(限套型面积、限销售价位)加在一起,有近200万套,所需资金投入大概在5000亿元上下,主要由社会机构通过市场运作方式来解决;由市县人民政府无偿划拨土地,这部分土地成本,没有算在直接投资当中,这也是数目不小的一笔钱。

    第二块,有400万套左右是各类棚户区改造,年度投资也在5000亿左右。中央将提供400亿元左右的资金支持,再加上省级、市级政府补助以后,最后由工矿企业和被改造职工筹集的大约有3400亿左右。

    第三块,新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套,其中公共租赁住房仍然大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。

    如果不是混淆视听的话,400万套棚户区改造的前提恰恰是稳定上升的房地产市场预期,否则棚户区改造根本无从实现。毕竟,棚户区改造的400万套,与房企在土地供应严重局限中一直做的旧改没有任何的不同。我们知道的是,北京与房地产发展快速的地区,耕地转用为建设用地的指标严重受限制,而目前的新增建设用地大量用于工业和基础设施建设尚且严重不足,而上述用地绝不可能承受拆迁之后的高地价,房地产开发包括保障房用地,更大量的来自于城市的拆迁。

    保障房的所有品类,主要来自于城市的老旧住宅拆迁腾退,这当然也是房价全国一致上涨的主要根源。但是我们无疑掩耳盗铃。

    齐骥部长比较实在的话我们要予以重视:经适房与两限房由市县人民政府无偿划拨土地,这部分土地成本,没有算在直接投资当中,这也是数目不小的一笔钱。

    我们认为,土地流拍首先伤害的是地方政府的无偿划拨土地计划。实际无偿划拨是假的。让开发企业配建到商品房小区一部分保障房,才是真实的考虑。但是,频频挥舞的调控之手,试图打死开发商的努力,伤害的还是保障房建设计划。

    至于很多城市籍保障房建设的由头而征地,甚至是征用基本农田用于所谓的保障房建设的口子是不能开的。政治正确的名义下,地方政府未来制造的麻烦会更大,严控土地会成为新的难题。

    那么,继续加码的调控,短期内伤害的不但是市场与经济,伤害最严重的恰恰是保障房开工的热情。当然,热情主要来自于资金的追捧。而目前保障房混乱不堪的概念,也不会被企业与资金追捧。首要的是确定保障房投入的回报,保障房的分配,保障房用地的落实,与保障房退出机制的确立,而不是始终打压房地产企业的绷地计划。实际无偿划癸集。

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