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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:调控总是在跌倒的地方爬起来  

2011-05-05 01:10:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:调控总是在跌倒的地方爬起来

    该回顾调控的方式方法了。继续以往的调控手段不但不是解决问题,而是一直再制造问题。为什么试图凭借程咬金式的三板斧解决房价地价上涨的问题,为什么不考虑另辟蹊径?重复错误是最没水平的,那么我们现在调控带来的后果一直还是双紧地根和银根。虽然本意不再紧缩地根了,但是加大土地供应的先机没有了!

    我们不愿意回顾08年,但是对应调控的企业方式当然还是08年的路子。赌气的结果是很恶劣的。央行吓唬住的绝不可能是开发商。雷劈的也绝不会是“作恶”和“没有道德血液”的神父而是天真无邪的修女。

    来自中证网的报道:本周24个重点城市住宅用地推地量与成交量均下滑,溢价率回落。24个重点城市共推出住宅用地建筑面积236.2万平方米,环比降65%,同比降64%;24个重点城市成交住宅用地建筑面积79万平方米,环比降58.9%,同比降87.2%;楼面地价5343元/平米,溢价率16.6%,环比回落。截至4月,24个重点城市累计住宅用地成交量同比降31%,累计成交土地出让金同比下降32%。

    也就是说,土地成交量与成交金额同比下降,不知道何来的土地价格下降?当然,这绝不是房地产用地的全部。

    在《城镇化下土地开发有“陷阱”》一文中,亚太城市发展研究会房地产分会常务副秘书长葛云分析到:“近年来耕地的减少,绝大多数是因为退耕还林和农业结构调整(超过70%);至于建设用地,每年的开发量约为300万亩,其中基础设施、工业化建设又占得大部分。”这也是国土部官员近期对土地供应的讲话精神,几乎没有解决土地供应问题的方案了。那么,巨大的用地缺口不但是房地产业的问题,也是工业建设与基础设施建设的问题,更是配套建设保障房的问题。

    而房地产土地出让市场的现状,对于未来两年的市场供应预期是有很大影响的。我们不能不考虑未来两年内市场供求的情况。原因是07年9月27日的收紧房贷新政结合拐点论,我们自己人为制造的08年全面萧条,加之中小制造业的危机叠加影响,08年才是我们最大的危机。但是由于房企在王石的错误引导下,不买地政府也无缘卖地,才造成了09年和10年的市场供需的严重失衡。但是,现在看来,我们还是没有汲取教训。

    来自《第一财经日报》的报道:“央行:存款准备金率没有上限,本月或再度上调”指出,“5月3日,中国人民银行公布了《2011年一季度中国货币政策执行报告》。央行认为,当前增长速度和就业都处在合理水平,稳定物价和管好通胀预期是关键,也是下一步宏观调控的首要任务。要保持必要的调控力度,巩固和加强前期调控成果,进一步巩固经济发展的良好势头。”有点吓唬人的意思了。所谓的就业和增长速度合理与否是一个变量,是否能继续以往的形势,主要看未来的市场预期。

    房地产市场在收紧信贷和信托,加之限购限贷政策的严控下销售不畅,第三季度的真实影响现在是看不到的。一旦保障房计划随着土地出让形势的变化而基本无法解决,那么,下半年单纯房地产的影响应该是全方位的。
    我说过,我们大力调控的前提是保障房1000万套几乎等于去年的开工总量。不至于影响经济全局的房地产局势是必须完成1000万套的。但是这是想当然的春梦了。资金与土地的解决现在尚无着落,地方政府的唯一可控点就在于土地出让环节的配建。那么土地出让受阻,当然不会有什么保障房。即使是棚户区改造,在严控销售和信贷的情况下,房企是不可能追捧的。

    国资委要求央企做好保障房大建的工作,高层也要求险资成为保障房建设的主体,特别是公租房,以为险资的回报率要求较低,所以能追捧公租房这类持有型物业的建设。但是,现在看来几乎都是一厢情愿的。万科郁亮总裁的表态很有代表性:保障房有一元钱的利润我们都做。换句话说:保障房没利润。

    仓促出台的保障房大建的1000万套,形同童话,那么如何落实?还是根本不具备落实的基础?这是值得管理层探讨的。

    重复了很多年的调控方式,目前仍然没有改变的迹象。当然对于一个出口的土地供应,解决根本的土地问题无解,而且房地产开发环节需求的土地几乎都是城市拆迁解决的,事实是,拆迁成本的高速增长是不可能逆转的。而随着未来的拆迁问题的激烈化,土地成本稳定上扬是必然的。那么土地供应局限下的房地产未来的发展,一直将是房价的稳步推进。这几乎还没有考虑通胀的预期,财产类的升值也没有充分考虑。

    实际良性循环还是存在的。只是,我们被乌云遮住了眼睛,我们也基本遮在房地产的迷雾当中。所以高层基本没什么宽阔的视野了。

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