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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:高房价已经成为二次分配的最好手段  

2011-05-07 03:37:43|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:高房价已经成为二次分配的最好手段

    昨天早上8点半,已经回到紧邻廊坊的北京通州永乐店,早餐到了一个不错的牛肉板面的餐馆,这是原来在石家庄经常吃的美食,一大碗牛肉板面,加两个卤蛋,7元钱的早餐,很幸福的生活。和店主人,一位来自黑龙江某县的东北老乡攀谈了一会儿,说到拆迁一事,有更多的共同语言。他所在的县城,房价3000元左右,太低的房价,致使拆迁给补偿的住房很小,基本是按原有建筑面积上楼,对此我是理解的。

    在我所经历的工作,特别是一级开发和城市基础设施配套建设工作中,研究拆迁补偿条件是我的本职工作。

    很有意思的是,中国社会科学院5月6日发布的《2011年中国城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告》。作为中国社科院关于中国城市竞争力研究的重要成果,这是该蓝皮书第九次发布。本次发布的城市竞争力首次尝试对294个城市进行了幸福感调查,结果显示,在294个城市中,石家庄市居民幸福感排名第一。排名后9位的分别是临沂,扬州,承德,滨州,莱芜,鹤壁,包头,北京,新竹。

   中国新闻网的题目是《城市竞争力蓝皮书发布:石家庄市民幸福感第一》。对此,作为老石家庄户籍人口,1985年开始在石家庄工作的我还是有些发言权的。别的物价问题,由于08年我已经彻底离开石家庄,所了解并不多,但是,我知道的是物价水平,以餐馆的消费为例,确实一直是很低的。当然这两年随着大拆大建,底商价格已经十分高昂,做餐饮的底商租金一定有大的上扬,这样看来,餐饮服务业的赢利能力也一定是被挤压的。

    那么我们回头说一下石家庄和河北省的三改,包含旧城改造、城中村改造、退二进三(三改已经包含了棚户区改造)。我们只需关注一下城中村的回迁安置条件就行了。

    08年开始,河北推行三年大变样进程,但是,09年河北省建设厅领导总结了河北三年大变样存在的问题,写下了《城中村改造面临的主要问题和基本对策》这篇文章。其中的第一个问题:

    拆迁补偿标准把握不合理:有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村,按照拆迁补偿方案,平均每户补偿3.5套(平均每套约100平方米),如果平均每户宅基地按2.5分计,折合成货币计算,平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元;东里村改造后,按照规划设计方案总建设量为42万平方米,其中有28万平方米的建筑面积用于回迁,相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水的前里马村,按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元。

    这也可见石家庄城中村居民在大拆大建过程中是如何致富的。

    我原来所在的中冶唐山项目唐山市丰润区浭阳新城《城中村改造居民住房拆迁补偿安置方案》是这样描述的:(拆迁安置)原则上采取按比例置换方式,被拆迁人也可以选择货币补偿、房屋产权调换方式。 
    按比例置换方式
    根据被拆迁人土地使用证记载的面积,按比例置换相应安置楼房面积,在此基础上对房产及附属物给予被拆迁人补偿。
    原则:

    1、在本区域内按规划部门批准的建设位置就近置换安置。
    2、置换安置楼房的面积标准:按被拆迁人宅基地土地使用证记载面积的1:1置换楼房面积。
    3、地上建筑物、构筑物及其它附属物(包括地下室)按重置价格结合成新率进行评估给与适当补偿,最高不超过8万元,最低不少于4万元。
    4、有合法批建手续,在宅基地土地使用证记载的面积内,自建二层以上住房的,一层的建筑按平房的补偿标准,二层以上建筑,按建筑面积的60%置换楼房面积,不另作补偿。

    这样的标准,也是促成拆迁实施较为顺利的主要条件。这也可以理解了我老家属于父母名下的宅基地大约0.9亩,可置换商品房600平的主要依据。

    这恰恰是房价走高的主要原因。去年华夏时报的报道:北京总部基地地价9年增长了145倍,原因是9年前征地地价基本为0。这也是中国房地产12年市场化发展的巨大变化。只是,上下对房地产行业的看法完全无视这一现实。

    这才有了城中村居民的富裕故事,北京大望京村、郑州城中村富二代、深圳原户籍人口人均388米住宅的故事正是城市拆迁改造的真实写照。只是,东北各地和山东等地,一直是低价征地,补偿标准过低。而重庆成都广州的所谓增减挂钩,宅基地换户籍等等尝试,也违背了市场走向。

    农民对土地的珍视,也是目前拆迁恶性事件的基础。个别地区的征地拆迁补偿使得老百姓的幸福感下降。这是必须改变的。

    实际市场化搞的好的地区,城市基础设施建设的资金来源基本来自于土地出让的收益。这也是目前各个一二线城市基础设施道路建设地铁城铁大干快上的基础。那么,已经拥有商品房的这部分富裕人群,实际是城市亮丽,城市发展的主力军。但是,我们的舆论对于最突出贡献者的打击是没有道理的。

    关于土地出让金与城市运营现在也是颇有微词,这也是没有道理的。对GDP的微词,更是基本无视现实。这些都不是本文要说明的。但是,对于房企与房地产投资人群的道德评价本身就是无视了市场真实。

    从98年市场化开始的国有土地概念下的零地价,进化到目前的高地价,是完全按市场规律进行的,人为地推动或者说地价增速太快,实在是调控之手的胡乱挥舞之功。对于05年之后土地供应突然下降,而06年开始的中小制造业危机,致使大批中小企业破产倒闭与转型,而产能过剩的央企国企保值增值的考虑,06年央企国企大举进军房地产行业,也纯属无奈。这是07到10年争夺土地,高价地频仍的市场基础。这是行政手段完全失效,并走向了市场的反面的主要原因。只是,直到本轮调控,我们的手段是越来越没有道理。

    说真话不容易,说专业的话更难。这就是我们现在的舆论环境。但是我仍然要说的是,高房价有道理,是完全符合市场规律的。而维稳房价的基础是顺应市场规律,而不是靠粗暴的行政手段。目前的调控政策对市场环境的打击极大,必须改变。

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