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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:为保证保障房建设,信贷下半年恐要松动  

2011-05-09 04:46:40|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:为保证保障房建设,信贷下半年恐要松动

    包括楼市春天派任志强、董藩、朱大鸣在内的很多业内人士,都表示房价会发生实质性下降。但是我认为房价下降的动力不大,而保障房建设的提速,绝不是房企的灾难,也许是房企新的契机。

    数据显示:

    2011年4月,全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米,较上月上涨0.40%,其中77个城市价格环比上涨,1个城市与上月持平,22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。

  2011年4月,北京住宅价格为每平方米22862元,比3月下降0.14个百分点;成交面积53.29万平方米,比3月下跌10.07%。

    不论是涨还是跌,市场僵局是一定的了。但是,这种僵局却不是可以一直持续的。

    目前的市场僵局,并不是人人都想看到的,我相信的是高层也有巨大分歧。究竟目前的政策会带来什么后果,调控政策出台的当事人未必不清楚,只是由于所谓的“民意”,不敢承认现在的手段绝不是正确的。

    市场回暖在即,这是调控无新手法无新意的必然,压制只是一时的,但是需求是不可能消灭的,筑坝堰塞湖的所有努力都必将失败,而压力最大的还在于资金无着的房企如何有动力手段建设保障房。

    现在的手段只能一个解释:要马儿跑,但是买马的钱没有,马的草料也不想给,那么我们的房企和其他投资机构凭什么建设并无动力的保障房?近些日子的楼市趋向越来越明显:

    第一,新政不能连续出台,市场回暖在望;

    第二,保障房建设至今土地资金分配退出机制盈利模式问题都在探索阶段,本年度的保障房目标很容易成泡影;

    第三,土地流拍重现,地方政府的融资平台被收紧,产生的后果一定是土地从收购到拍卖的停滞;

    第四,地方政府的限价令基本成为涨价令,主要原因还是土地供应被限制的情况下的价格上升。

    这就不能不考虑,如何实现保障房目标。不论是央企国企还是大型上市企业,都在争夺保障房项目。原因是保障房的形式多样,经适房,限价房,中小户型商品房带配建的都存在盈利的可能。只有公租房的220万套,才是目前房企资金不追捧的主要方面。

    至于棚户区改造,很多项目都可以套进去,这只是旧城改造的又一种称呼,那么,这么大量的保障房建设的执行,需要大量的资金,绝不是1.3万亿能解决的。只是目前的信贷政策,未有松动,即使是保障房建设资金,也没有放开。

    那么,为了保障房建设之需,信贷必须松动,当然名义上是面向保障房。但是,不论你面向哪里,最终都是解决了企业的发展困境。降价以求市场也就没有什么动力了。

    调控两难,一直以来很多人都认为是4万亿启动了09年楼市,这是极为错误的。启动楼市的是压制下的需求释放。确实08年观望极为强烈,而且08年底美国为首的全球金融危机深化,市场以为受挫的一定首先是楼市,原因是金融危机会带来国内收入的急剧下降。这一点又是不了解房地产市场的真正客户群,与真正的发展动力。

    那么,对于房企的运作规律不了解的人们,只看表面现象对市场的认识当然会很肤浅。也自然不可能对症下药,调控手段对市场的作用到底有多大,也就基本不了解了,当然也会无的放矢。

    不必要试探房企对压力的应对能力,事实会证明,房企的规避手段一直很高,当然调控绝不是赌气可以达到目的的。那么市场与保障的分开还是结合在一起,资金都是通过房企落实到位的。那么,让房企有动力做的事,才是必然的,否则叫喊也没有用。

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