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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:是谁推涨了中国房价?  

2011-06-01 13:37:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:是谁推涨了中国房价?

    03年宏观调控之后的房价上涨速度之快,是98年房地产市场化改革无法想象的。特别是05、06年,由于土地招拍挂政策严格执行之后,连续两年土地供应严重缩减的情况下,07年开始了土地价格与房价轮番暴涨,这已经是不容置疑的,那么,谁才是推涨房价的主要因素?我们今天来一个大排位:

    首先,推涨房价的首功,归监察部与国土部。

    2002年4月3日国土资源部第 4 次部务会议通过,自 2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,在2002年到2004年8.31大限之前,并没有严格执行。但是,自2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部又于2004年4月联合发文,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

    没有监察部与国土部的错误行政,没有土地供应严控到国有土地储备一家严控出口,不会有土地供应在05、06年的急剧下降。数据为证:

    上海土地成交:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米;2007年1000平方米左右。

    北京土地供应计划的完成并不理想:2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。

    如此供应急剧下降的直接原因是历史遗留问题也即协议出让,才是土地集中上市的好办法,市场各方各显神通。然而严控土地上市量的招拍挂政策过于仓促,没有给地方土地储备部门收储土地的宽裕时间。造成05、06土地上市量的急剧缩减。07年开始抢夺土地成为房企的必然选择。

    其次:央企国企介入地产领域,在土地招拍挂市场上翻云覆雨。

    06年中小制造业危机,不究原因,但是成为事实。产能过剩的央企国企遭遇转型困局,为保值增值,加入到刚刚崛起的房地产行业。由于央企国企自有资金与融资成本极低的优势,07年开始,央企国企成为土地招拍挂市场的主力军。

    实力过于悬殊,上市房企在09年10年也主动退居招拍挂市场的二线,央企房企成为房地产行业的最强大力量。而所谓的78家央企非主业房地产的退市,伴随着的是新增5家主业房地产的航空母舰出世,央企主业房地产的航母升至21家。加上地方国企,央企国企在房地产领域成为领跑者已经无可置疑。

    第三:品牌上市房企。

    实际央企国企的很多成分已经转制为上市房企,但是为了对比,还是将其分立。

    万科万达等等一线全国布局的上市房企,实力强劲,与众多央企相比也毫不逊色。炒高了一二线城市地价房价之后,他们的转而布局三四线城市,最大的促进作用是三四线直至县城土地房价随着大房企项目品质的增长而高速上扬。

    第四:地方政府土地财政。

    我不赞成的是地方政府土地财政才是房价上涨的第一原因,主要在于地方政府在城市建设中,建设资金无可否认的来源于土地财政。12年市场化房地产发展给城市带来的巨大变化,地方经营土地是功不可没的。而享受这种巨大变化的,是全民而非真正的贡献者——商品房购买者个人。

    在拆迁安置补偿和征地成本迅速走高,城市基础设施建设日益完备的现在,地方土地财政的绝大部分用于除征地补偿与居民安置补偿,这是很好的良心循环过程。

    但是,无疑地价房价的迅猛增长,土地财政的无奈起了很大作用。

    第五:不理性需求的完全释放推涨了房价。

    没有一个经济体,没有一个国家有中国公民的完全错误的住房理念。27岁成为首套房购买的主体本身就是不理性的。事实也讲证明公租房为保障房主体的政策不会起到作用,主要原因是居住理念的改变需要时日,需要思维的大变革。据称85后至90后群体超3亿,这部分人群的居住理念变化与否,将决定着未来的房价走势。

    第六:中小民营房企。

    很多中小房企,获得项目和土地的艰难是不可想象的,而且大量的建筑行业转型的房企,与民间高成本融资支撑的房企,要求的回报率是相当高昂的。那么,他们追逐高利润本身也是可以理解的。

    第七:销售代理策划公司与中介公司:

    市场的不确定因素过多,年年调控,对于这类公司的打击最为直接。也给了此类公司获利的很大空间。获取利益,是企业天经地义的职责,这是不该指责的。那么,再为房企与二手房业主的服务中,以更好的策划手段抬升房价租价也自在情理之中。

    第八:房地产主流媒体和不专业的央视、新华社。

    他们的推波助澜与广泛争议,造成了舆论乱象,舆论乱象,使得消费者分层。相信房价将崩盘的有之,当然,聪明的投资人与刚性需求、改善性需求的人群,一定是看好资产才是保值增值的最好品类。

    第九:楼市春天派。

    根据事实与开发经验,楼市的专业话语权越来越强势的掌握在行业中人手中。而楼市春天在消费转型为住房为主的中国,将持续很多年。

    第十:钉子户。

    房价的上扬,是不可逆转的,主要原因在于成本的高速上扬,而获益者中,钉子户无疑是很具代表性的。那么钉子户的近乎普遍,土地成本上扬不可逆转,房价的上扬也是不可逆转的。但是,被拆迁户的利益要维护,只有一种方式:还地于民与土地价格的高速上涨。买单者,商品房消费人群。

   

    以上种种,才决定了保障房建设不可能扭转商品房房价上扬的局面,而保障房建设体量越大,商品房房价越高,这便是楼市调控的悖论。

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