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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:追问保障房之一—到底想保障谁?  

2011-06-29 05:41:32|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:追问保障房之一—到底想保障谁?

    应该说,建设保障房对于普罗大众来说,是解决居住问题的最好方式。所以早在98年房改初期的制度设计是住房供应的70%属于经济适用房,30%商品房。只是,商品房在后来成为住房供应的主要品种。但是,并不是经济适用房就此消失,只是,经济适用房本身,作为结束福利分房这种只有特殊利益群体可以享受的住房分配方式后的补充。那么多年实践中,正事经适房政策,把本已取消的福利分房,以经适房的产权住宅方式得以保留。实际我们大量的国有土地资产,被特殊群体的经适房建设瓜分掉。

    各种政策性住房,根本没有在房改后得以禁绝。只是,一直以来隐在幕后的经适房等等保障房品类,只有现在在保障房大跃进的实践中,才得以暴露。从近期很多地方的所谓集资建房的口子大开中,真相得以暴露。而这种真相,实在应该引起我们的警惕。

    早在所谓的二次房改叫嚣中,我对二次房改的否定也是最强烈的。在2009年9月4日我的文章《陈宝存:夹心层不该纳入住房保障范围—评二次房改》中,我写下了如下文字:

    “对一次房改进行修正的“二次房改”建议近期出炉。试图把住房保障制度扩大到中等收入人群,也就是所指的夹心层。实际情况是福利分房和经济适用房在多年的实践中,中等收入人群很多人是享受到了住房保障的,反而最低收入人群—廉租房的主体的住房保障各级政府做的还很不够。以目前的政府财政所能做到的保障仍然满足不了最低收入阶层的需要情况下,扩大至中等收入人群住房保障实在是不明智的。
    廉租房提速,仅仅是08年开始的。在廉租房还无法满足基本收入人群的情况下,对中等收入人群的住房保障,一是根本做不到,二是也不该去做。保障房现在政府唯一可以解决的是土地征用以公益的名义进行,然而以公益名义的所有保障用地,实际是加大商品房成本的最主要原因,也是对农民和被拆迁居民的剥夺。
    公益保障用地必须走市场化,现实政策,廉租房资金来源主要是土地出让净收益的10%,08年,国家财政出资68亿,09年国家财政出资150亿,这实在是杯水车薪,但是政策层面国家能做到的仅此而已。

   而地方层面只有土地出让净收益的10%,更难解决廉租房的基本需求。所以地方层面廉租房唯一的长效解决方式是廉租房、经适房配建在商品房小区,由开发企业在商品房用地中划出一块,并且解决资金来源问题,这对于土地价值日益增高的土地开发成本来说,雪上加霜。

    这就是目前财政的基本状况,而且越穷困的地区、土地出让受阻的地区,土地价值没有真实体现的地区,财政用于廉租房的支出越小。保障房建设只能在土地价格上打转,也就是低价征地,这是最不合理的制度安排。
    廉租房经适房目前政策很难解决最低收入人群的住房问题是客观事实。挤压商品房的用地空间,加大商品房开发成本的廉租房和经济适用房还需要更好的制度出台,否则所谓的低收入人群的住房问题无法真实解决。这个时间段推出的二次房改,解决中等收入人群的住房问题是不合时宜的。”

    这也是我一直批评的政府在保障房建设中目前大力做的,几乎都是以前延续下来的政策重申。比如两部委前几天的表态:土地出让金净收益的10%用于保障房建设,这本来是一直以来对地方政府的要求,只是,像2008年的河北各地市土地出让9个城市出让金总收入为0,保障房建设资金大打折扣。

    本篇不是探究资金土地来源的,主要目的探求的是保障房1000万套到底满足了谁的要求?

    今年的1000万套保障房,40%为棚户区改造。消息显示:北京海淀区共有8个市级城乡结合部重点村,已圆满完成了唐家岭、八家、后营等3个重点村的腾退任务。今年,该区将完成门头、振兴、中坞、肖家河、六郎庄5个村的旧村腾退任务,总共腾退旧村约260公顷土地,安置村民约2万人,建设回迁安置房104.48万平方米。

    加上管网和公建配套等等一级开发成本,回收成本的期望在于拆迁腾退土地上的商业开发。当然,配套一些保障房,如经适房廉租房公租房也在情理之中。只是,这类保障房的对象,很难兼顾外来人口。

    实际上,在目前的北京土地僵局的情况下,完成棚户区改造的可能性极小。这也会造成棚户区改造回迁房建设的停滞。数据显示:从住宅土地来看,一线城市下滑幅度更加明显,北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%,上海则同比下滑了44%。现在基本重演了05、06、08年土地供应严重不足的局面。
    中国发展,需要考虑的是最底层的农工,而不是只考虑中产和白领的福利问题。更不该只考虑公务员央企国企事业单位的保障房问题。然而我们的政策一直在走偏。靠强征与低价征用农民土地与原有国有划拨的工业用地、行政事业单位办公用地等等实现的经适房建设,只是满足特殊群体的福利。而这些群体恰恰是收入与福利最好,甚至是权力寻租能力最强的群体。

    保障房建设依靠配建制,受土地出让的制约,今年是很难达到目的的。这样的话,上述职工集资建房恐成今年上市的保障房主力。那么他们是与一般百姓,或者说最需要基本住房需求的群体是没有关系的。那么地方政府在保障房问责制与财政压力下,大量推出立项的棚户区等等旧改项目与利用国有划拨土地建设经适房的项目也就在情理之中。但是,此类保障房大建对市场是没有多少意义的。该买的人群依然被压制,而根本的市场格局也没有任何改变。

    压制下的需求,靠限购被短暂延缓,这是未来市场的最差结局。毕竟,包括公租房廉租房在内的租赁形式的保障房不可能与国人的居住习惯相等。而限购也不可能一直存在下去。市场,依旧是最主要解决住房分配的最好机制。

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