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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:限购搬起石头砸了地方政府的脚  

2011-06-30 04:47:43|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:限购搬起石头砸了地方政府的脚

    我们的政策选择非市场化的限购措施,效果已经显现,那就是作茧自缚,搬起石头砸了政府的脚。

    消息:今年前五月北京通过招拍挂方式共出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划非保障房住宅用地供应量的一成。根据北京中原地产统计数据,住宅地块出让在上半年以郊区新城为主,住宅出让仅75.4亿,不足百亿。而去年同期则高达463.7亿。
    今年地方政府在土地出让方面的收入大幅减少。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%,其中住宅土地出让金下滑14%,北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。从住宅土地来看,一线城市下滑幅度更加明显,北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%,上海则同比下滑了44%。

    至08年,四年中至少有三年的时间,京沪以及全国市场,土地供应急剧下降。所以,才有07年,09年与10年的地价推动房价的轮番暴涨过程。只是,我们一直记吃不记打。2011年,必然的市场结局是限购政策下的土地供应困局。当然,最终的真实影响还是保障房建设的计划实施受到极大挫折。

    二线城市中,土地出让金的上涨或下滑情况各异。值得关注的是,之前传出限购政策可能放松的城市如海口和大连,1-5月土地出让金均出现巨幅收缩,分别下滑了81%和27%。

    在保障房资金方面,近日,财政部、住房和城乡建设部印发的《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》要求,公积金增值部分以及土地出让净收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。没有土地出让,何来的土地出让净收益?所以,一线城市的限购,最终影响的是房企拿地信心,也影响到了土地自收储始的整理上市速度。

    《21世纪经济报道》消息,从09年至今年5月,北京土地储备贷款总规模已超2500亿。从2011年初开始,大规模还本付息已经开始,每月需还本付息在100亿以上,而今年1-5月,北京土地出让总收入不过250.61亿。土地出让收入难以支撑还债险局出现。有意思的是,一地难求的土地市场,北京开始了新一轮推介:“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息,就相当于购买一架飞机!” 朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。

     与消息相对应的是发改委要求地方政府发行企业债券,以解决保障房资金问题。发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。保障房建设依靠融资解决资金问题没有错,问题在于,保障房建设的融资应该如何收回,这才是问题的关键。而事实是,保障房已经越来越显示出涵盖面极为广泛,只要是大户型商品房之外的所有房地产开发种类,都可以带上保障房的红帽子。那么,开放融资平台,是不是信贷的真实松动?这一点是应该考虑的。

    所以,所谓的保障房大建,说着好听,其实难付。

    引入社会资金建设保障房陷入僵局是可以理解的。大呼隆样的保障房建设,能否被社会资金追捧主要在于盈利模式。实际上,我们在大力解决1.3万亿的建设资金,却一直忽略了土地来源的问题。还有其他出口,保证保障房建设土地的单独供应,或者政府会无偿划拨国有土地给保障房建设吗?答案是否定的。那么,配建无疑是最好的保障房供地模式。只是,目前的限购措施,房企失去了拿地的积极性。建设资金即使不短缺,保障房开工依然只是理想状态。除非滥竽充数的所谓职工集资建房与三旧改造的开工,但是,这与市场的关系已经不大了。

    保障房大建以影响市场预期,越来越不靠谱。

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