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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:二三线城市房价你伤不起  

2011-07-28 04:49:37|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:二三线城市房价你伤不起

    国家统计局资料显示:6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓,但房价涨幅居前的,包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等城市均为二、三线城市,已经取代北上广深成为领涨主力。

    那么随之,7月12日召开的国务院常务会议指出,当前部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。会议提出,要继续严格实施住房限购措施,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这是中央政府首次提出二三线城市有必要时也必须实行“限购令”。

    市场传出的廊坊限价令在我看来,是主动限价以避免限购的尝试,当然最终是廊坊方面的辟谣,但是廊坊香河两地限价本身就是主动之举。只是,限价令还是涨价令,原因在于二三线城市的地价是补涨的过程。
    据国土资源部公布的二季度全国主要城市地价监测数据,综合地价环比涨幅前十位中,潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二、三线城市榜上有名,综合地价同比涨幅超过20%的城市昆明、深圳、石家庄、南宁,除深圳外,大部分为二、三线城市。

    与唐山石家庄两强市相比,廊坊市场的三年大变样起步较晚,拆迁安置补偿条件向石家庄与唐山看齐的时间也较晚,这样一来,廊坊的城市拆迁工作走在两个强市后面,但是,信息的公开,廊坊的拆迁标准变化导致廊坊的土地出让价格,自09年的150万,上涨近一倍,基准出让价达到了每亩300万以上。
    自04年土地招拍挂政策严格执行以来,地价、房价涨幅的互相推进,成为楼市发展的规律。到底谁是鸡,谁是蛋?先有鸡还是先有蛋?已经不是考证的事了。而事实上,推高的地价主要原因不是所谓的地方政府土地财政,而是拆迁安置补偿与一级开发成本的高昂。组成出让用地的底价主要是征地与拆迁安置补偿,加一级开发至7通一平的成本。上述成本的增长一直是飞速的,尤其是拆迁安置补偿的标准增长。
    房地产市场化改革之初的土地征用与现下已经完全不是一回事。1998年仍旧是土地国有化加农地承包经营权三十年的概念,1978年开始的土地承包经营权实践,至1998年已经承包20年。当时的土地征用可以理解成0地价,只是地上建筑物与青苗补偿。不论土地招拍挂制度自04年之后的执行是否合理,但是事实摆在我们面前,那就是出让土地自05年开始的屡创天价。
    数据显示:2000—2010年,我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%,其中商品住宅价格累计上涨了86%,二手房住宅价格累计上涨了96%,但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%,其中住宅用地价格累计上涨了163.5%,普通住宅用地价格上涨了174%,并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。
    那么,现行的宏调手段,在限购与限价,加信贷紧缩,只有一个效果:土地供应受销售与信贷影响,开发企业选择对出让土地的不追捧,同时影响到地方土地储备的短暂停滞。也影响到保障房建设土地供应。应该说,这种政策最终是多输的局面。
    遏制房价的前提,必须是对土地价格的抑制。但是我们能感觉到的是,遏制土地出让,实际影响最大的还是土地供应量。这也是北京这样的一线城市,上半年的土地供应量急剧下降,北京上半年住宅用地供应只完成全年的15%。这种局面,分别再05、06、08年出现过。随之而来的是07年已经09到11年上半年的房价涨幅激增。
    如此局面一定不能出现在二三线城市,否则,今年的限购限贷限价令,可以理解成是促销令,也是房租的推涨令。理性调控,以市场手段长期解决目前的房价问题,需要的是集体智慧,而不是集体的狂躁。

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